進行商業項目 調研 時，我們通常要對市場典型項目經營狀況好壞進行定性判斷。經營狀況好，需總結其原因；經營狀況較差，需吸取其教訓。但一般市場 調研 給我們 調研 員的時間非常有限，在有限的時間內如何確保判斷的準確性，就對大家 調研 能力提出了較高的要求。作為商業地產策劃專業人士，需要培養一雙敏銳敏感的眼睛，善于發現和總結種種判斷標準，多角度驗證，既保證 調研 質量，又節省工作量。
筆者就是之前4月份在做佛山項目 調研 過程中，對部分項目經營狀況好壞的判斷犯了主觀主義錯誤，沒有多方驗證，導致對市場整體把握出現偏差，最后一定程度上影響了操盤項目定位。可見， 調研 是非常嚴謹、嚴肅的過程，每一個數據都要真實可靠，每一個結論都要有憑有據。下面筆者就自己總結的判斷商業項目經營狀況的九大標準進行分享。
（1）營業額：經營狀況說到底還是盈利狀況，我們很難通過 調研 獲知類似坪效的這些商業機密性數據，除非有內部關系。不過營業額我們一般可以通過網上搜索到一些線索，加上對行業經營成本的一般性了解，可以對商業經營狀況做出一定判斷。
（2）租金水平：租金水平一般和經營狀況是緊密聯系的。租金水平高的商業項目，必須一定的盈利支撐，經營狀況一定不會差，否則早就關門大吉；租金水平低的商業項目，如果是新建培育期項目，另當別論，但若開業時間較長，但租金水平偏低，說明日常經營狀況必然不會太好，否則業主早就漲租了。 調研 集中商業的租金，最好能對每層租金水平都有一定把握； 調研 商業街的租金，只需知道端頭和中間位置的租金水平就差不多可以了。
（3）人流量水平：人氣越高，商氣越旺，但受我們 調研 時間段的限制和影響，對人流量的準確把握難度比較大。每個項目周邊人口消費習慣的差異和項目業態本身的特性，都會影響消費者的集中消費時間。比如酒吧業態，如果要了解其真正的經營狀況和人流情況，應該越晚越好；超市業態則主要觀察早晨和下班后的人流水平；餐飲業態則以就餐時間的人流量為最佳考量標準。有一些大學城商業項目，則需要避免在暑期和學生課間前去 調研 。
（4）車流量水平：人流量的具體數據畢竟是比較難定量把握的，但是在某一時間段的停車數量卻相對容易計算。車流量水平本身也反應人流量狀況。尤其有車一族的購買力和購買率都普遍更高，所以某種程度上而言，車流量水平更能反應項目的經營狀況。
（5）物流量水平：對物流量或者貨流量的直接 調研 有時候比 調研 租金或者營業額更容易。 調研 人員進行深入 調研 時，如果能找到卸貨平臺和相關管理人員或司機咨詢到一天的貨流量、進貨次數等數據，無疑是最具說服力反應商業經營狀況的。對于沒有卸貨平臺的商業，如果能打聽到相關物流公司的物流情況，也能說明一些問題。
（6）提袋率：即在商場買東西的人數和逛商場的人數之比。有些商場盡管逛的人多，但可能以逛為主。筆者曾對深圳萬象城和中信城市廣場的提袋率做過 調研 ，盡管萬象城人流量水平更大，但中信城市廣場提袋率更高。在人流量水平相差不大的情況下，提袋率越高，其經營狀況越好。
（7）空置率：商業街或者集中商業的空置鋪位或者轉讓鋪位數量的占比。若經營狀況較好，空置率不會太高，甚至不會出現空置鋪位。若鋪位大量空置、轉讓，商場經營狀況必然存在問題。
（8）營業時間：有時候營業時間也可以說明一些經營方面的問題。尤其當對兩家業態類似的商場進行對比時，開業早且歇業晚營業時間更長的商場，其經營狀況可能會更好。有些店鋪生意較差所以早早關門回家也是這個道理。
（9）訪談結果：對消費者、項目周邊居民、代表商戶、商場管理人員等的訪談盡管是主觀性結論，但對于我們判斷商業經營狀況同樣有一定參考意義。尤其這些人群大部分比我們對市場和商場更熟悉，我們尤其需要打探和聆聽。商場管理人員中不要忽略保安、清潔工和車管，這些人往往更樂意和我們聊天，且知道的數據往往更真實有效。訪談哪些對象，采用哪種方法，訪談哪些問題，這都需要 調研 人員有一個明確目的和一定的經驗總結。
以上僅是一些一般性判斷標準和方法，但每個項目都有其特殊性。作為專業人士，我們需要把握多個方法，從多角度互相印證，才能對項目真正經營狀況下定論。筆者之前4月在佛山 調研 保利水城項目時，下午三點左右，商場基本空蕩蕩。我們 調研 團隊（6人）比視野內人數總和還多，所以當時認定保利水城經營不善，商家一定都在苦撐。6月份筆者又在佛山做另一個項目，再次到保利水城 調研 ，就多留了一份心思，特意訪問多人得知保利水城晚上人流量較大。當晚六點多筆者前去水城大家樂就餐，發現餐廳爆滿，吃完飯出來臨近餐飲人氣都很旺。和之前印象相比完全大不相同。我和總監前往管理中心咨詢得知，保利水城自今年開年經營狀況相比往年一直比較好，一樓租金接近300元/m²，整個商場有逐漸走旺的趨勢。當時4月 調研 結論錯誤，使得我對佛山本地中高端消費市場都產生一定的判斷失誤。就是這個項目讓我反思，其實如果多考量幾個因素我就不會犯錯了。當時4月份 調研 時保利水城盡管人流量不大，但是商場空置率很低，基本沒有空鋪；且商場營業時間較長。這和經營狀況較差是有一定違背的。如果當時稍微謹慎些再問問租金水平和管理處情況，后面不會錯誤判斷了。
另附：超市經營狀況 調研 的標準——參考自黃山巖松《向賣油條的胡老頭學習市場 調研 術》
超市由于其本身特性，對其經營狀況的 調研 還有其他幾個判斷標準。
（1）客單價：即單個消費者最終消費額。
（2）商品時間：尤其快銷品的進貨日期，比如牛奶、生鮮等。進貨日期越近，說明貨流速度快。
（3）卸貨區情況：超市卸貨區工作人員數量等。
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本文來源： 商業經營狀況調研的九大判斷標準
