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2009投資大型購物中心及商場店中店須謹(jǐn)慎

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2024-04-15 07:21:59  來源:電商聯(lián)盟  作者:樂發(fā)網(wǎng)  瀏覽次數(shù):24

社區(qū)商鋪將是今年商鋪投資的主要方向

  去年下半年至今,低單價的社區(qū)商鋪一直是深圳商鋪市場的熱點。在金融危機下,高端消費需求受到較大程度的打壓,而日常生活開支需求受到的影響就小得多。住宅底商作為投資品種,在金融危機下有幾個較利于中小投資者的特點:一是單價較低,深圳近期在售的住宅底商多集中在15000-36000元/平方米的范圍內(nèi),總投資金額較小;二是消費需求穩(wěn)定,住宅底商定位周邊住宅消費需求,受到金融危機影響較小且抗跌性較強;三是住宅底商總體量不大,受業(yè)態(tài)組合影響較小,獨自生存能力較強,只要入住率穩(wěn)定,對于主力店的需求和依賴程度較低,在合適的租金水平下不易出現(xiàn)大范圍空置的情況,總體風(fēng)險較低。


  在社區(qū)商鋪的投資中,投資者也一定要對幾個問題心中有數(shù):一是社區(qū)總體的入住率如何,這將是所投資商鋪最重要的支撐力;二是所投資鋪位的工程條件如何,在金融危機下,盡量要選擇帶餐飲功能的商鋪,因為中低端餐飲受到的沖擊是最小的;三是商鋪面積,要根據(jù)社區(qū)的具體情況來定奪。一般情況下實用面積40-80平方米為宜,既能滿足便利店的需求,又可以滿足小型餐飲的面積需求,同時也可以兼顧多數(shù)社區(qū)零售商業(yè)的面積需求。最后還要參考周邊商業(yè)的租金水平,判斷該社區(qū)商鋪的售價是否合理,一般能達(dá)到6%左右的年租金回報率比較合理。今年年初個別地產(chǎn)商拋售的社區(qū)商鋪中,也有出現(xiàn)10%租金回報率的,屬于個別情況。


  投資大型購物中心及 商場 店中店須謹(jǐn)慎


  購物中心的運營管理一直以來是讓諸多地產(chǎn)商頭痛的問題。業(yè)態(tài)業(yè)種組合、租售比例、資金退出方式等問題一直沒有完美的解決方法。在目前國內(nèi)REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)還遠(yuǎn)未成熟的情況下,發(fā)展商由于無合適資金退出渠道,往往在商鋪租售比例上難以把握。如果追求快速回收資金,不僅面臨銷售方面的巨大壓力,售后也難以對業(yè)態(tài)組合有足夠的控制力,很可能使得整個 商場 七零八落,業(yè)態(tài)組合混亂,甚至因為難以協(xié)調(diào)統(tǒng)一招商節(jié)奏,出現(xiàn)較大面積空置。一旦這種情況發(fā)生,帶給中小投資者的是毀滅性的打擊。


  在深圳市場,大型購物中心往往由于有主力店以及集中宣傳造勢等優(yōu)勢,要價極昂,每平方米超過六七萬是常事,價格容易出現(xiàn)虛高。由于單價較高,中小投資者所購買的鋪位多為小型甚至微型鋪位,工程條件上也可能僅有零售功能。在后期實際招商過程中,往往受限于面積大小或者工程條件等問題,只能進(jìn)駐一些實力較弱的個體零售商。而個體零售商由于沒有全盤發(fā)展的資金支撐,抵御風(fēng)險能力較弱而且前期投入成本較低,在金融風(fēng)暴等極端情況下容易撤場,使得投資者面臨二次招商及租金水平下滑等問題。而如果多個商鋪投資者合作,招進(jìn)較有實力的連鎖商家,雖然可以在一定程度上避免上述問題,獲得較穩(wěn)定的租金收益。但是由于不同投資者對于回報的預(yù)期不同,在租金水平的確定上較難達(dá)成一致,而且大型餐飲及連鎖店,由于所要面積較大,承租能力往往較低,較難滿足小面積鋪位投資者的回報要求。


  因此,投資者在投資購物中心或 商場 內(nèi)商鋪時,至少需要對如下幾點做好把關(guān):一是開發(fā)商是否有過開發(fā)及運營商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗,有無經(jīng)驗對于購物中心的價值會有很大影響;二是租售比例,出售鋪位面積占全部面積的10%以下為宜;三是地段,不要被開發(fā)商的宣傳噱頭弄昏了頭,不要過于迷信未來的前景,要確認(rèn)周邊是否有足夠的消費力可以支撐如此體量的 商場 ;四是要量力而行,商鋪投資與住宅投資不同,風(fēng)險較大,而且好鋪還需時間養(yǎng),在投資組合中不宜占據(jù)過大比例。另外也不宜多人合資共同投資一個鋪位,否則在后期會遇到許多棘手的問題。

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