2013年是購物中心的井噴期，是優(yōu)質(zhì)購物中心供應(yīng)量最大的一年，是廣州購物中心租金出現(xiàn)零增長或低增速的一年，是“招商難”等問題陸續(xù)出現(xiàn)的一年，截至2013年末，全市零售物業(yè)總存量高達(dá)約203萬平方米。面對低迷的市場和電商的雙重沖擊，購物中心通過加大體驗業(yè)態(tài)、O2O等方式轉(zhuǎn)型升級，但仍然將迎來商業(yè)面積供大于求的2014年，業(yè)內(nèi)預(yù)計，2014年招商難、租金降等問題會爆發(fā)，而購物中心在以線上與線下融合方向的探索中，或會出現(xiàn)有效的新商業(yè)模式。

現(xiàn)象

1.購物中心井噴租金回落

近一兩年來，許多以往專注住宅開發(fā)的地產(chǎn)大鱷都爭相進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如奧園、保利、萬科、中海、雅居樂等等，這些開發(fā)商的一涌而入令商業(yè)地產(chǎn)市場行情井噴。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近年來中國購物中心正以每年300家的速度增長，而來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2013年是廣州有史以來優(yōu)質(zhì)購物中心供應(yīng)量最大的一年，全年新增近40萬平方米，約為2012年的3倍；截至2013年末，全市零售物業(yè)總存量高達(dá)約203萬平方米。

大量商業(yè)面積的出現(xiàn)導(dǎo)致競爭加劇，“招商難”成為業(yè)內(nèi)最常談起的詞。來自仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年全年零售物業(yè)市場的凈吸納量僅25萬平方米，比2012年下降了2萬平方米，預(yù)計在2014年，受整體經(jīng)濟所限，零售商對擴張仍將因為保持謹(jǐn)慎樂觀而放慢擴張步伐，因此廣州零售物業(yè)租賃市場的氣氛將難有明顯起色，對新商場招商造成較大壓力。少數(shù)新商場將考慮重新定位，引入更多適合周邊消費者的品牌，預(yù)計將會拖慢租金增長的幅度。而與傳統(tǒng)零售商業(yè)相比，租金水平相對較低的體驗業(yè)態(tài)，在商場中占比加大，也將進(jìn)一步拉低商場的平均租金。

廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶認(rèn)為，2013年購物中心招商情況，整體而言主要商圈情況平穩(wěn)，但如蘿崗和黃埔這樣新的商圈“招商難”的情況較明顯。他還提到，由于此前商業(yè)地產(chǎn)租金上漲厲害，導(dǎo)致資金的涌入，2013年購物中心進(jìn)入井噴期，如今，井噴期一過去，市場趨于理性，在主要商圈和新興商圈都已經(jīng)出現(xiàn)租金下降情況，“預(yù)計未來2年至3年租金都會有所回落，正常情況會回落10%至15%。”

“因為招商難，場地只能放下身段。”廣東省流通業(yè)商會執(zhí)行會長黃文杰透露，2013年，已有購物中心為招商提供更優(yōu)惠的租金，將主力店的免租期由一般的3個月至半年，延長至1年的個例，“還有補貼裝修費用的。”他預(yù)計，2014年更多的購物中心將保持租金零增長或下調(diào)。

2.零售低迷加強體驗搶市場

2013年，來自零售低迷及電商的雙重沖擊，購物中心面臨的壓力明顯，有的項目出現(xiàn)大批商家租約到期撤場的情況。因此，成熟的購物中心及新興的購物中心都在轉(zhuǎn)型升級，以求招攬更多的客源，穩(wěn)住品牌商。例如，正佳廣場的海洋館，及各類融入藝術(shù)元素的展覽；五月花廣場開辟“美食長廊”增加餐飲業(yè)態(tài)；天河城引進(jìn)HelloKitty展覽；麗影廣場外立面轉(zhuǎn)型升級，內(nèi)部業(yè)態(tài)調(diào)整……

“加大餐飲比例，建立游樂場、電影院、兒童游戲中心等體驗配套，已成為購物中心競爭突圍最常使用的手段。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴新快報記者，但這些嘗試僅處于探索階段，沒有亮點出現(xiàn)。此外，與傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)相比，體驗業(yè)態(tài)的租金低、租期長，這對于購物中心而言并不是一件好事，但是體驗業(yè)態(tài)的吸客能力強也是事實。目前，越來越多的購物中心正選擇以自營體驗業(yè)態(tài)的方式來增強商場的可持續(xù)發(fā)展能力，如“萬達(dá)影院”、“大玩家”、“大歌星”,還有高德置地的“小Q兒童城”等，自營式的體驗業(yè)態(tài)主力店，在2014年或?qū)⒏鼮榱餍小?/p>

無一例外的，被采訪到的業(yè)內(nèi)人士都提到“社區(qū)型購物中心”,這一業(yè)態(tài)無疑成為2013年購物中心里的一抹亮色。“當(dāng)核心商圈市場飽和，供過于求時，開發(fā)商將瞄向某些區(qū)域。”黃文杰認(rèn)為，隨著社會的發(fā)展，成熟社區(qū)內(nèi)的消費力在逐步提升，而消費需求也開始尋求便捷性，社區(qū)型購物中心迎來發(fā)展的機遇，城市化的發(fā)展帶來了商機，在有一定居住人口規(guī)模、外圍交通配套齊全的社區(qū)，這類有區(qū)域輻射范圍的社區(qū)型購物中心創(chuàng)造出不俗的成績。他還指出，品牌也愿意進(jìn)入社區(qū)型購物中心，這些區(qū)域人流量大，消費力在提升，如果區(qū)域人群與品牌消費目標(biāo)人群匹配，品牌開店能達(dá)成理想的銷售。

王先慶也提到，社區(qū)購物中心的優(yōu)勢明顯，因為業(yè)態(tài)組合夠生活化，所以接地氣，能聚攏客流，“在激烈競爭下更易存活下來。”

■聲音

廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶
行業(yè)將進(jìn)入大調(diào)整期

經(jīng)過2008年至2013年，購物中心的井噴式增長在2013年達(dá)到頂峰，但2013年的結(jié)束，標(biāo)志著購物中心以規(guī)模為主導(dǎo)向的發(fā)展階段基本結(jié)束。過去的一年里，萬達(dá)在廣州主城區(qū)的布局使商圈組合發(fā)生均衡性變化，步入2014年，行業(yè)將進(jìn)入以精細(xì)化與特色化為主的新一輪發(fā)展階段，將是大調(diào)整期，新增的購物中心如何適應(yīng)新的市場情況存活下來，尤其是在與電子商務(wù)結(jié)合，及特色化打造方面進(jìn)行探索是需考慮的問題。

廣東省流通業(yè)商會執(zhí)行會長黃文杰
創(chuàng)新模式會逐步產(chǎn)生和確立

2013年，終端消費持續(xù)低迷和電商沖擊給市場帶來雙重沖擊，迫使商業(yè)求變與創(chuàng)新，但業(yè)內(nèi)還沒有找到合適的道路，仍處于一個摸索階段，市場是千變?nèi)f化的，不能一刀切，正如萬達(dá)此前說要去服裝化，但白云萬達(dá)仍有服裝業(yè)態(tài)。2014年，預(yù)計在線上與線下融合的方向上，創(chuàng)新的模式會逐步產(chǎn)生和確立，整個商業(yè)會走向堅定轉(zhuǎn)型的道路，不單是實體店需要創(chuàng)新，傳統(tǒng)電商也需創(chuàng)新變革。

展望線上與線下融合或現(xiàn)新模式

來自戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前廣州在運營的主要商業(yè)體已超過40多個，預(yù)計2014在建或?qū)⒔ǖ木C合體及商業(yè)項目還將超過20個，未來3-5年內(nèi)，廣州將有近400萬平方米的商業(yè)面積投入使用，商業(yè)環(huán)境競爭將更為激烈。

而隨著市中心用地空間的逐步減少和東進(jìn)北拓南優(yōu)戰(zhàn)略的進(jìn)一步實施，廣州城郊的各新板塊，正逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的新戰(zhàn)場。2013年，番禺已成為廣州零售商業(yè)市場的一大戰(zhàn)場，預(yù)計在2014年，從番禺到蘿崗、增城、花都等廣州各郊區(qū)商圈，還有金沙洲、白云新城等新興商圈里，至少十幾個新購物中心將相繼招商或開業(yè)，郊區(qū)和次中心區(qū)商業(yè)項目井噴，商圈多元化將進(jìn)一步明顯。

廣州同譽行商業(yè)經(jīng)營管理有限公司總經(jīng)理胡廣華指出，在同質(zhì)化和電商的沖擊下，預(yù)計在2014年，廣州將有更多零售商業(yè)面臨日益加劇的招商難、銷售難、開業(yè)難、經(jīng)營難等問題，商業(yè)地產(chǎn)泡沫破裂之痛可能將逐步蔓延開來。預(yù)計到2014年，隨著新項目的不斷增多，這種困難還將進(jìn)一步加劇，最后還可能會因為招商難無法開業(yè)而出現(xiàn)爛尾項目。

對此，黃文杰表示同意，“2014年很多品牌商的拓展計劃都很保守，但購物中心商業(yè)面積仍然存在，供大于求會導(dǎo)致招商難的問題在2014年爆發(fā)。如果終端消費持續(xù)低迷，消費增速沒有根本性、明顯性的加速回暖現(xiàn)象，品牌商會對市場持審慎的態(tài)度，招商難、租金降問題會繼續(xù)。”

而對于購物中心的發(fā)展方向，除了看好社區(qū)型購物中心外，王先慶認(rèn)為，“業(yè)內(nèi)會出現(xiàn)有特色、主題型的購物中心，如奧特萊斯廣場、公園式的購物中心等，這與傳統(tǒng)購物中心有所不同。”黃文杰也提到，走專業(yè)化方向及特色化的購物中心有望突圍。

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本文來源： 廣州購物中心井噴式增長 招商難、租金降