上海、北京、杭州為零售物業最佳投資地

專業商業地產服務和投資公司世邦魏理仕(CBRE)15日發布特別報告《MarketScore：中國物業投資指南之 零售 物業篇》，分析了中國17個主要城市 零售 物業的投資機會，并得出結論：上海、北京和杭州為 零售 物業的最佳投資目的地，對于二線城市(如沈陽和無錫)，則建議投資者在進行 零售 物業投資時要多加謹慎。

　　特別報告指出，上海 零售 物業市場呈現供需兩旺、租金穩步增長的態勢， 零售 市場空置率始終保持在10%以下，核心商圈租金逐年攀升，年復合增長率達7.9%。作為中國房地產市場的領軍城市之一，上海 零售 物業市場備受投資者關注，市場交易持續活躍。

　　根據世邦魏理仕的統計，2005年~2013年間，上海大宗 零售 物業(僅包括成交額為1,000萬美元以上的純 零售 物業大宗成交)投資交易額高達345億元 ，約為同期17個監測城市交易總量的31.6%，位列榜首。同時，次級商圈近年來發展迅猛，預期將步入一個加速期和擴散期。2010-2013年間，次級商圈規模增長67.1%，較核心商圈高46.6個百分點;同時次級商圈空置率由2010年初的15.0%降至2013年末的11.3%。

　　北京 零售 物業的增值潛力值得關注。首先，北京高端消費突出，其社會消費品 零售 總額排名全國第一，其中相當一部分由高端消費拉動。其次，北京的 零售 項目較為分散，包括西單、王府井及CBD在內的核心商圈僅擁有全市20%左右的 零售 物業，其余80%的 零售 物業均位于城市次級商圈。由于五環內土地供應緊俏，加上新規限制五環核心區域內大型公共建筑項目，長遠來看，北京的 零售 市場將呈現“多中心化”趨勢。同時，北京對國際 零售 商有著大的吸引力。世邦魏理仕統計發現，僅在2013年，北京就吸引了34個國際新品牌的入駐，與2012年相比翻了近三番。國際品牌進駐北京市場的步伐有加快的跡象。

　　相對上海和北京，供應稀缺是杭州優質 零售 物業市場最顯著的特征，物業存量規模小且市場空置率低。截至2014年二季度，杭州優質 零售 物業存量約為100萬平方米，排在MarketScore所研究的17個主要城市之末。同期，杭州優質 零售 物業空置率僅為1.7%，為17個城市中的最低水平。以上原因推動租金快速上漲。世邦魏理仕統計表明，2011年二季度至2014年二季度，杭州優質 零售 物業底層商鋪租金指數累計增長20.9%，遠高于同期二線城市平均漲幅的8.7%，亦快于全國指數9.5%的增幅。盡管近年來屈指可數的投資物業成交導致杭州在投資風險綜合評估中僅于17個主要城市中位列中游，但是未來2-3年其 零售 物業投資市場的活躍度有望提升。

　　此外，國內外 零售 品牌積極入蓉及擴張使得成都優質商業的吸納量于過去三年有驚人的增長，成為崛起的“消費第四城”。截至2014年6月，成都優質商業的空置率僅為7.6%。展望未來，大量的新增供應將帶給成都 零售 商業市場更進一步的挑戰。世邦魏理仕統計數據表明，成都目前在建的購物中心總量為320萬平方米，位列全球第二，僅次于上海的330萬平方米;而截至2017年底，成都將有約390萬平方米的優質商業面積新建入市，其中超過75%新增供應來自次級商圈。更多的新興商圈將于未來2-3年逐漸崛起。

　　與上述幾大潛力市場相比，深圳個性鮮明表現欠佳，而沈陽供過于求市場承壓。特別報告指出，在MarketScore整體排名中，深圳是唯一沒有進入前四名的一線城市，總體排名第六。盡管人均可支配收入位列全國之首，消費能力也名列前茅，但由于毗鄰香港，有相當一部分消費特別是高端消費已外流香港。另一面，深圳現有的人均商業面積約為上海及杭州的兩倍，在一線城市中位居第二。未來三年，深圳新增加的商業建筑面積將超過200萬平方米，商場運營者的招商能力及市場 零售 租金將備受考驗。深圳個人投資者在深圳 零售 物業市場相對活躍，市場交易主要由散售為主，直接導致大宗交易活動極不活躍。