商業地產 是中國房地產發展的一個大餡餅，這幾年中國 商業地產 發展的速度是前所未有的，我們回顧一下中國的房地產在過去十幾年是黃金的十年，它的發展速度是前所未有的，中國的 商業地產 同樣也迎來了千年不遇的發展機遇。
第一個就是新型城鎮化中城與市的擴張與完善，中央講到了新型城鎮化必須以人為核心，那么實際上城鎮化的概念或者城市化的概念有兩層意思，第一層農民進城的過程，第二層意思就是進城肯定要擴張，城市要發展，在這樣的情況下城和市都要發展，那么現在房子造成光蓋城不建市這個經濟怎么發展？
應該說今天中國的 商業地產 如此快的發展速度已經進入了現代的商業業態，中國 商業地產 的發展實際上就是中國經濟發展，是老百姓生活水平的變化及收入、消費結構變化的必然產物，而今天的 商業地產 正是適應了老百姓消費結構的變化，那么應該說今天的發展是有它的基礎的。
另外，今天的 商業地產 的巨大發展另一方面也可能和住宅的限購、限貸有關。應該承認房地產是有雙重性的，既有消費屬性，又有投資的屬性。我們對住宅地產限購，這種屬性更多的會反映到 商業地產 上來，再加上中國的金融體制改革，特別是房地產的金融相對滯后，所以在 商業地產 運作方面，在資金籌措方面除了向銀行借貸，更多還得靠 商業地產 項目能夠銷售的部門回收來實現 商業地產 的資金扭轉，這就是中國現階段的 商業地產 特色。
我相信中國未來的 商業地產 前景很好，無論從消費升級導致的業態變化，更多的商業業態會出現，再加上由于我們不同城市、不同地區的人均收入水平、消費結構不同，所以它的發展是逐步推進的，由一線向二線三線四線逐步推進，實際上為我們 商業地產 還留了很大的發展空間，一個是從結構的變化，一個是從區域梯度的變化都給我們提供了很大的發展空間，所以我認為 商業地產 對中國房地產而言是一個很大的餡餅，看誰能夠吃到這個餡餅，這個餡餅是靠自己努力的。
不過，第二句話是“陷阱”。我想市場經濟是一種過剩經濟，計劃經濟是一種短缺經濟，全世界今天的問題都是產能過剩，需求不足，這是妨礙世界經濟乃至中國經濟發展的瓶頸，如何解決產能過剩的問題？如何解決需求不足的問題？那么城鎮化，剛才我說了 商業地產 就能更好地在這方面發揮作用，但是市場經濟發展過程當中避免不了產能過剩，這當中產生一種市場的競爭，這是市場經濟正常的行為。
在 商業地產 這么大的餡餅吸引著我們的時候，我們也看到了我們的許多開發商紛紛去搞 商業地產 ，千軍萬馬搞 商業地產 ，現在不是滿城皆是黃金甲，而是滿城皆是綜合體。我們 商業地產 在某些地段已經出現過剩的現象。
我們現在看到的 商業地產 過剩和泡沫并存，或者說我們泡沫可能體現在商鋪上面，因為現在投資需求不旺盛，老百姓沒有投資方向，大家都選擇商鋪，商鋪供應量都有限，老百姓不知道商鋪價格怎么衡量，所以人家賣這個價格我賣這個價格，往往有些開發商他自己心里也不清楚，往往把商鋪價格抬高了，這里面就產生了泡沫。
第二個問題就是說市場差異化與產品同質化的矛盾，大家知道無論是住宅地產還是 商業地產 ， 商業地產 特別明顯。在北京、上海的某一個地段，它的消費群體不一樣，所以產生的市場環境不一樣，應該生產出來的各種不同的 商業地產 有很大的產品的差異化。最近我發現好幾個開發商跟我說他準備在小城鎮搞 商業地產 ，準備搞多少個 商業地產 ，因為他發現小城鎮的人均收入在提高，他也想買到像樣的商品，而且（需要）更多的商業業態。但是小城鎮只有百貨商店，的確有很大的發展空間，但是要注意產品的同質化，不能照抄照搬大城市的，所以這里面有一個市場差異化和產品同質化的問題。
第三個問題就是網購對 商業地產 的影響，大家可能都知道馬云和王健林說賭一把，就是網購對 商業地產 的影響已經開始顯現出來，我們發現現在不少的朋友逛商場，他僅僅看看商場里面擺的衣服、商品，看一看，選出滿意的商品記下型號，甚至把二維碼拍下來然后到網上去買，這對 商業地產 來說意味著什么？我想大家都很清楚，所以這種情況下對 商業地產 構成了很大的威脅。
所以，這時候我們如何來理性看待 商業地產 的發展，把 商業地產 的事情做好，那么我想目前看到的總結一下，一個就是泡沫化的問題，另一個就是同質化的問題，還有就是被邊緣化的問題，這要引起投資者和 商業地產 的高度關注。
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本文來源： 商業地產的“餡餅”與“陷阱”
