9月15日， 海底撈 在國內(nèi)首個商業(yè)綜合體旭海時代廣場正式營業(yè)。據(jù)了解，旭海時代廣場項目位于四川簡陽市東城新區(qū)中心，處于東城新區(qū)規(guī)劃的政務(wù)、商務(wù)核心區(qū)。該購物中心共5層，其中地下一層、地面四層，包含2442輛非機(jī)動停車位及550個機(jī)動停車位。建成后將成為東城新區(qū)的商業(yè)中心，未來簡陽市民購物、休閑娛樂、餐飲、聚會的消費匯聚地。
值得注意的是，旭海時代廣場是由一家餐飲企業(yè)—— 海底撈 集團(tuán)全額投資修建的自持商業(yè)綜合體，總建面13萬平方米，其中商業(yè)6萬平方米，該項目未來將致力于打造成一家集購物、休閑、娛樂于一體的大型購物中心。
公開資料顯示，簡陽市為成都市代管的縣級市，人口約148萬，是 海底撈 董事長張勇的家鄉(xiāng)所在地。記者了解到，旭海時代廣場在開業(yè)當(dāng)日即迎來20余萬人次客流量，這對于簡陽市這樣一個縣級市來說，無疑是一件大事。而更加值得關(guān)注的是，一家由餐飲企業(yè)操盤的購物中心，跨界商業(yè)地產(chǎn)的新游戲， 海底撈 究竟玩得轉(zhuǎn)嗎？
跨界有先例
在零售市場利潤下滑的大背景下，一些百貨、超市等零售商企業(yè)以及餐飲跨界新領(lǐng)域早已不是新鮮事，其中餐飲企業(yè)默默進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)在界內(nèi)也早有先例。
以賣漢堡薯條發(fā)家的麥當(dāng)勞為例，除去主營的連鎖餐飲業(yè)務(wù)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中，麥當(dāng)勞可謂早已狠狠賺了一筆。
一般來說，麥當(dāng)勞會根據(jù)自己的選址標(biāo)準(zhǔn)選出合適的地塊，直接買地或者與該地塊所有者簽訂20-30年的租賃合約，再迅速建起快餐店，然后開始尋找商業(yè)經(jīng)營伙伴將快餐店授權(quán)給他們經(jīng)營，并收取授權(quán)費和商鋪的租金，或直接當(dāng)“包租公”或選擇擔(dān)任“二房東”的角色。
由此，麥當(dāng)勞的收入來源有三塊，分別是房地產(chǎn)運營收入、加盟收入和直營店盈余。其中加盟者很少有足夠資金直接購買商業(yè)地產(chǎn)或者一次性支付全額租金，麥當(dāng)勞就負(fù)責(zé)幫助加盟商選址開店，并租給加盟商，獲取其中差額利潤，這一塊成為了麥當(dāng)勞主要的收入來源。
資料顯示，在麥當(dāng)勞全球超過1萬家的快餐店中，60%屬于直營店，剩下的40%則屬于麥當(dāng)勞向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商承租再租給加盟商的，這40%的房地產(chǎn)收入成為麥當(dāng)勞主要收入。
而據(jù)麥當(dāng)勞財報顯示，麥當(dāng)勞1/3的收入來自直營店，2/3來自于加盟店，而房地產(chǎn)收入又占加盟店收入的90%左右。
以麥當(dāng)勞在中國的第一家分店為例，該店處于北京東單大街與長安街接口處的黃金地段，上世紀(jì)80年代末入駐時人們對土地的價值還知之甚少，后來附近地區(qū)改造，麥當(dāng)勞僅靠拆遷就大賺了一大筆。直到那時人們才開始真正了解到麥當(dāng)勞選址眼光的獨到與犀利。
雖說餐飲業(yè)態(tài)近年來火爆，成為各大購物中心爭搶加碼的業(yè)態(tài)，但餐飲企業(yè)依然面臨成本高、人工高、房租高、水電高以及盈利降低的“四高一低”難題，餐飲企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)，開辟多元利益來源渠道，謀求利益最大化，但就目前來看，難度仍舊不小。
2014年真功夫就曾在廣州南沙拿到一塊地，雖然真功夫否認(rèn)了跨界房地產(chǎn)的說法，表示南沙拿地僅是出于集團(tuán)長遠(yuǎn)發(fā)展需要考慮，該地將用于建設(shè)真功夫集團(tuán)總部，但是這一說法依然難打消外界的猜測。
同樣，曾被稱為“中國餐飲第一股”的湘鄂情在2011年的時候也嘗試涉足地產(chǎn)， 不過2013年9月，湘鄂情發(fā)布公告稱，其在武漢“臺北路72號”的項目中，因合作方隱瞞了土地使用權(quán)曾被法院查封的真相，并騙取公司6000萬元，公司將根據(jù)實際情況計提壞賬準(zhǔn)備。毫無土地開發(fā)經(jīng)驗的湘鄂情也為自己盲目涉獵新領(lǐng)域的動作買了單。
傳統(tǒng)老字號餐飲企業(yè)西安飲食2003年曾掀起造MALL運動，意圖進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。西安飲食宣布斥資20億打造多位一體的“高新MALL”項目，不過這個項目一直處于拆遷和招商引資的初級階段。2006年西安飲食終于解除了實施該項目的土地合同，并收回土地出讓金及補(bǔ)償金，這個寄托西安飲食戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型希望的造MALL運動最終折戟。
四海集團(tuán)也是其中一員，四海集團(tuán)提出餐飲與房地產(chǎn)拓展“兩條腿”戰(zhàn)略。據(jù)悉，四海集團(tuán)在廣州萬博商圈打造的首個商業(yè)綜合體四海城，集國際公寓、主題購物公園、精品酒店、甲級寫字樓、體驗式美食娛樂天地于一體。項目占地面積近8萬平方米，總建筑面積為38萬平方米，商業(yè)部分預(yù)計明年開業(yè)，將打造成廣州首個全天候購物公園。
分析人士表示，餐飲企業(yè)跨界商業(yè)地產(chǎn)，是餐飲企業(yè)在利潤受擠壓之下做出的主動轉(zhuǎn)型，相對而言，餐飲與商業(yè)地產(chǎn)有密切關(guān)系，跨界商業(yè)地產(chǎn)尚有一定優(yōu)勢，不過在如今商業(yè)地產(chǎn)紅海之中，對于運營經(jīng)驗缺乏、資金不足的餐飲企業(yè)而言，轉(zhuǎn)型效果如何還有待進(jìn)一步觀察。
進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)
與麥當(dāng)勞默默無聞地在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展不同的是， 海底撈 這回大張旗鼓開起了購物中心。運營商鋪與運營體量龐大的購物中心是兩個完全不同的概念，其根本性質(zhì)決定了 海底撈 的這一步棋注定無法走得“低調(diào)”。
早在2012年就有消息傳出： 海底撈 將在其大本營四川簡陽拿一宗商業(yè)用地，不過此消息一直未得到 海底撈 正面的回應(yīng)。直到今年2月24日， 海底撈 與簡陽市正式簽署協(xié)議， 海底撈 進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)事實才真正被證實。
據(jù)了解，隨著2015年1月成都新機(jī)場選址的落戶以及2015年12月成都“二繞”全線通車，串聯(lián)起包括簡陽在內(nèi)成都“1小時經(jīng)濟(jì)圈”所有高速公路，簡陽時代廣場迎來發(fā)展的商機(jī)，也成為吸引大牌商家進(jìn)駐的優(yōu)勢籌碼。
海底撈 董事長張勇表示，在簡陽建設(shè)購物中心一方面是鑒于他的故鄉(xiāng)情結(jié)，一方面則是要加速 海底撈 在四川的拓展速度。長期以來，因被認(rèn)為不符合四川人口味， 海底撈 在四川拓展并不理想，張勇希望通過總部基地帶動 海底撈 在四川迅速開花。據(jù)了解，截至2016年2月24日， 海底撈 四川門店僅3家，隨著 海底撈 簡陽購物中心的開業(yè)，張勇相信借此機(jī)會能帶動 海底撈 在四川迅速拓展。
據(jù)悉，目前萬達(dá)影院、永輝超市、 海底撈 火鍋、屈臣氏、肯德基、月亮村KTV、盒家歡樂世界、炳文圖書館、黃記煌三汁燜鍋、Apple專賣、熱風(fēng)、VERO MODA、ONLY、SELECTED、周大生珠寶等知名品牌已經(jīng)進(jìn)駐。
不過，針對 海底撈 跨界商業(yè)地產(chǎn)，外界的看法也是眾說紛紜，中投顧問酒店餐飲行業(yè)研究員蕭宇嘉表示， 海底撈 進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)可以為其上市增添一些籌碼，隨著餐飲業(yè)利潤率不斷下滑， 海底撈 也迫切需要通過開發(fā)其他的商業(yè)模式來拓寬企業(yè)自身的盈利渠道。
也有分析人士表示，拓展新的經(jīng)營模式，有利于餐飲企業(yè)減緩目前成本不斷上漲的壓力，進(jìn)而帶動產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。但在業(yè)界看來，相比于自己買地做餐飲，餐飲企業(yè)變身“地主”難度更大。因為目前我國購物中心已處于過剩狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)品牌稀缺已成為招商難題。針對旭海時代廣場具體的招商及出租情況，截至發(fā)稿日， 海底撈 未就記者的提問予以回復(fù)。
業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)移
公開數(shù)據(jù)顯示，2013年至2015年，四川 海底撈 總收入分別為43.5億元、49.9億元、50.85億元，營收呈現(xiàn)收窄趨勢，據(jù)頤海國際披露， 海底撈 集團(tuán)2016年至2019年未來四年還將新增超300家門店。
在拓展商業(yè)版圖的計劃中，大部分企業(yè)都是希望將規(guī)模越做越大，然而觀察 海底撈 近幾年的發(fā)展趨勢可以發(fā)現(xiàn)，這家企業(yè)卻是在不斷把自己做“小”。
2016年7月13日， 海底撈 旗下子公司頤海國際控股有限公司成功在港交所上市， 海底撈 終于借助頤海，邁出了進(jìn)軍資本市場的步伐。此同時，從 海底撈 拆分出來的蜀海，也在IPO審批的道路上，如果蜀海也成功IPO， 海底撈 將創(chuàng)造餐飲業(yè)的多項紀(jì)錄。而最新的消息稱，張勇還將進(jìn)一步加大分拆企業(yè)的力度，將品牌部分拆出去，成立獨立的“廣告公司”,據(jù)說在新公司，品牌部員工持股比例達(dá)到49%。
為此，有分析人士表示，除了近年來 海底撈 不斷拓展門店帶來業(yè)績提升外，簡陽時代廣場項目或也是其為上市所做的準(zhǔn)備。
還有來自 海底撈 的內(nèi)部觀點表示，拆分之后， 海底撈 的體系實現(xiàn)了重心轉(zhuǎn)移。過去 海底撈 以門店為核心，帶動其它業(yè)務(wù)發(fā)展，拆分之后， 海底撈 體系的重心轉(zhuǎn)移到供應(yīng)鏈上，以供應(yīng)鏈去整合更多資源。比如微海咨詢，前身是 海底撈 片區(qū)人事部，對內(nèi)做招聘以及培訓(xùn)，從 海底撈 獨立出來之后，為包括 海底撈 在內(nèi)的所有餐飲企業(yè)、服務(wù)企業(yè)提供新員工招聘、培訓(xùn)、人事外包等服務(wù)。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計， 海底撈 已經(jīng)分拆出了頤海底料、蜀海供應(yīng)鏈、微海咨詢、海海科技等7個公司。這些公司將從服務(wù) 海底撈 ，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)整個社會。
值得注意的是，旭海時代廣場是由一家餐飲企業(yè)—— 海底撈 集團(tuán)全額投資修建的自持商業(yè)綜合體，總建面13萬平方米，其中商業(yè)6萬平方米，該項目未來將致力于打造成一家集購物、休閑、娛樂于一體的大型購物中心。
公開資料顯示，簡陽市為成都市代管的縣級市，人口約148萬，是 海底撈 董事長張勇的家鄉(xiāng)所在地。記者了解到，旭海時代廣場在開業(yè)當(dāng)日即迎來20余萬人次客流量，這對于簡陽市這樣一個縣級市來說，無疑是一件大事。而更加值得關(guān)注的是，一家由餐飲企業(yè)操盤的購物中心，跨界商業(yè)地產(chǎn)的新游戲， 海底撈 究竟玩得轉(zhuǎn)嗎？
跨界有先例
在零售市場利潤下滑的大背景下，一些百貨、超市等零售商企業(yè)以及餐飲跨界新領(lǐng)域早已不是新鮮事，其中餐飲企業(yè)默默進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)在界內(nèi)也早有先例。
以賣漢堡薯條發(fā)家的麥當(dāng)勞為例，除去主營的連鎖餐飲業(yè)務(wù)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中，麥當(dāng)勞可謂早已狠狠賺了一筆。
一般來說，麥當(dāng)勞會根據(jù)自己的選址標(biāo)準(zhǔn)選出合適的地塊，直接買地或者與該地塊所有者簽訂20-30年的租賃合約，再迅速建起快餐店，然后開始尋找商業(yè)經(jīng)營伙伴將快餐店授權(quán)給他們經(jīng)營，并收取授權(quán)費和商鋪的租金，或直接當(dāng)“包租公”或選擇擔(dān)任“二房東”的角色。
由此，麥當(dāng)勞的收入來源有三塊，分別是房地產(chǎn)運營收入、加盟收入和直營店盈余。其中加盟者很少有足夠資金直接購買商業(yè)地產(chǎn)或者一次性支付全額租金，麥當(dāng)勞就負(fù)責(zé)幫助加盟商選址開店，并租給加盟商，獲取其中差額利潤，這一塊成為了麥當(dāng)勞主要的收入來源。
資料顯示，在麥當(dāng)勞全球超過1萬家的快餐店中，60%屬于直營店，剩下的40%則屬于麥當(dāng)勞向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商承租再租給加盟商的，這40%的房地產(chǎn)收入成為麥當(dāng)勞主要收入。
而據(jù)麥當(dāng)勞財報顯示，麥當(dāng)勞1/3的收入來自直營店，2/3來自于加盟店，而房地產(chǎn)收入又占加盟店收入的90%左右。
以麥當(dāng)勞在中國的第一家分店為例，該店處于北京東單大街與長安街接口處的黃金地段，上世紀(jì)80年代末入駐時人們對土地的價值還知之甚少，后來附近地區(qū)改造，麥當(dāng)勞僅靠拆遷就大賺了一大筆。直到那時人們才開始真正了解到麥當(dāng)勞選址眼光的獨到與犀利。
雖說餐飲業(yè)態(tài)近年來火爆，成為各大購物中心爭搶加碼的業(yè)態(tài)，但餐飲企業(yè)依然面臨成本高、人工高、房租高、水電高以及盈利降低的“四高一低”難題，餐飲企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)，開辟多元利益來源渠道，謀求利益最大化，但就目前來看，難度仍舊不小。
2014年真功夫就曾在廣州南沙拿到一塊地，雖然真功夫否認(rèn)了跨界房地產(chǎn)的說法，表示南沙拿地僅是出于集團(tuán)長遠(yuǎn)發(fā)展需要考慮，該地將用于建設(shè)真功夫集團(tuán)總部，但是這一說法依然難打消外界的猜測。
同樣，曾被稱為“中國餐飲第一股”的湘鄂情在2011年的時候也嘗試涉足地產(chǎn)， 不過2013年9月，湘鄂情發(fā)布公告稱，其在武漢“臺北路72號”的項目中，因合作方隱瞞了土地使用權(quán)曾被法院查封的真相，并騙取公司6000萬元，公司將根據(jù)實際情況計提壞賬準(zhǔn)備。毫無土地開發(fā)經(jīng)驗的湘鄂情也為自己盲目涉獵新領(lǐng)域的動作買了單。
傳統(tǒng)老字號餐飲企業(yè)西安飲食2003年曾掀起造MALL運動，意圖進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。西安飲食宣布斥資20億打造多位一體的“高新MALL”項目，不過這個項目一直處于拆遷和招商引資的初級階段。2006年西安飲食終于解除了實施該項目的土地合同，并收回土地出讓金及補(bǔ)償金，這個寄托西安飲食戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型希望的造MALL運動最終折戟。
四海集團(tuán)也是其中一員，四海集團(tuán)提出餐飲與房地產(chǎn)拓展“兩條腿”戰(zhàn)略。據(jù)悉，四海集團(tuán)在廣州萬博商圈打造的首個商業(yè)綜合體四海城，集國際公寓、主題購物公園、精品酒店、甲級寫字樓、體驗式美食娛樂天地于一體。項目占地面積近8萬平方米，總建筑面積為38萬平方米，商業(yè)部分預(yù)計明年開業(yè)，將打造成廣州首個全天候購物公園。
分析人士表示，餐飲企業(yè)跨界商業(yè)地產(chǎn)，是餐飲企業(yè)在利潤受擠壓之下做出的主動轉(zhuǎn)型，相對而言，餐飲與商業(yè)地產(chǎn)有密切關(guān)系，跨界商業(yè)地產(chǎn)尚有一定優(yōu)勢，不過在如今商業(yè)地產(chǎn)紅海之中，對于運營經(jīng)驗缺乏、資金不足的餐飲企業(yè)而言，轉(zhuǎn)型效果如何還有待進(jìn)一步觀察。
進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)
與麥當(dāng)勞默默無聞地在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展不同的是， 海底撈 這回大張旗鼓開起了購物中心。運營商鋪與運營體量龐大的購物中心是兩個完全不同的概念，其根本性質(zhì)決定了 海底撈 的這一步棋注定無法走得“低調(diào)”。
早在2012年就有消息傳出： 海底撈 將在其大本營四川簡陽拿一宗商業(yè)用地，不過此消息一直未得到 海底撈 正面的回應(yīng)。直到今年2月24日， 海底撈 與簡陽市正式簽署協(xié)議， 海底撈 進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)事實才真正被證實。
據(jù)了解，隨著2015年1月成都新機(jī)場選址的落戶以及2015年12月成都“二繞”全線通車，串聯(lián)起包括簡陽在內(nèi)成都“1小時經(jīng)濟(jì)圈”所有高速公路，簡陽時代廣場迎來發(fā)展的商機(jī)，也成為吸引大牌商家進(jìn)駐的優(yōu)勢籌碼。
海底撈 董事長張勇表示，在簡陽建設(shè)購物中心一方面是鑒于他的故鄉(xiāng)情結(jié)，一方面則是要加速 海底撈 在四川的拓展速度。長期以來，因被認(rèn)為不符合四川人口味， 海底撈 在四川拓展并不理想，張勇希望通過總部基地帶動 海底撈 在四川迅速開花。據(jù)了解，截至2016年2月24日， 海底撈 四川門店僅3家，隨著 海底撈 簡陽購物中心的開業(yè)，張勇相信借此機(jī)會能帶動 海底撈 在四川迅速拓展。
據(jù)悉，目前萬達(dá)影院、永輝超市、 海底撈 火鍋、屈臣氏、肯德基、月亮村KTV、盒家歡樂世界、炳文圖書館、黃記煌三汁燜鍋、Apple專賣、熱風(fēng)、VERO MODA、ONLY、SELECTED、周大生珠寶等知名品牌已經(jīng)進(jìn)駐。
不過，針對 海底撈 跨界商業(yè)地產(chǎn)，外界的看法也是眾說紛紜，中投顧問酒店餐飲行業(yè)研究員蕭宇嘉表示， 海底撈 進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)可以為其上市增添一些籌碼，隨著餐飲業(yè)利潤率不斷下滑， 海底撈 也迫切需要通過開發(fā)其他的商業(yè)模式來拓寬企業(yè)自身的盈利渠道。
也有分析人士表示，拓展新的經(jīng)營模式，有利于餐飲企業(yè)減緩目前成本不斷上漲的壓力，進(jìn)而帶動產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。但在業(yè)界看來，相比于自己買地做餐飲，餐飲企業(yè)變身“地主”難度更大。因為目前我國購物中心已處于過剩狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)品牌稀缺已成為招商難題。針對旭海時代廣場具體的招商及出租情況，截至發(fā)稿日， 海底撈 未就記者的提問予以回復(fù)。
業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)移
公開數(shù)據(jù)顯示，2013年至2015年，四川 海底撈 總收入分別為43.5億元、49.9億元、50.85億元，營收呈現(xiàn)收窄趨勢，據(jù)頤海國際披露， 海底撈 集團(tuán)2016年至2019年未來四年還將新增超300家門店。
在拓展商業(yè)版圖的計劃中，大部分企業(yè)都是希望將規(guī)模越做越大，然而觀察 海底撈 近幾年的發(fā)展趨勢可以發(fā)現(xiàn)，這家企業(yè)卻是在不斷把自己做“小”。
2016年7月13日， 海底撈 旗下子公司頤海國際控股有限公司成功在港交所上市， 海底撈 終于借助頤海，邁出了進(jìn)軍資本市場的步伐。此同時，從 海底撈 拆分出來的蜀海，也在IPO審批的道路上，如果蜀海也成功IPO， 海底撈 將創(chuàng)造餐飲業(yè)的多項紀(jì)錄。而最新的消息稱，張勇還將進(jìn)一步加大分拆企業(yè)的力度，將品牌部分拆出去，成立獨立的“廣告公司”,據(jù)說在新公司，品牌部員工持股比例達(dá)到49%。
為此，有分析人士表示，除了近年來 海底撈 不斷拓展門店帶來業(yè)績提升外，簡陽時代廣場項目或也是其為上市所做的準(zhǔn)備。
還有來自 海底撈 的內(nèi)部觀點表示，拆分之后， 海底撈 的體系實現(xiàn)了重心轉(zhuǎn)移。過去 海底撈 以門店為核心，帶動其它業(yè)務(wù)發(fā)展，拆分之后， 海底撈 體系的重心轉(zhuǎn)移到供應(yīng)鏈上，以供應(yīng)鏈去整合更多資源。比如微海咨詢，前身是 海底撈 片區(qū)人事部，對內(nèi)做招聘以及培訓(xùn)，從 海底撈 獨立出來之后，為包括 海底撈 在內(nèi)的所有餐飲企業(yè)、服務(wù)企業(yè)提供新員工招聘、培訓(xùn)、人事外包等服務(wù)。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計， 海底撈 已經(jīng)分拆出了頤海底料、蜀海供應(yīng)鏈、微海咨詢、海海科技等7個公司。這些公司將從服務(wù) 海底撈 ，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)整個社會。
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