衣食住行，排在首位的“衣”——穿著類商品歷來是百貨商場及 購物中心 的重頭戲，但如今 購物中心 中餐飲、娛樂、教育服務(wù)等體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比越來越高。
不僅是 購物中心 ，商業(yè)街亦如是。傳統(tǒng)超市和百貨、家居家電賣場紛紛遭遇關(guān)店潮，溫泉浴場、影院、樂園、月子中心、早教中心、新型網(wǎng)吧等大量增加，部分項(xiàng)目零售占比由以往的70%下降到50%甚至更低，某些商業(yè)項(xiàng)目除了超市和日用雜貨店之外沒有任何服飾品牌，被戲稱為美食娛樂中心。
以國內(nèi)商業(yè)最發(fā)達(dá)的城市上海為例，大量街鋪服飾零售業(yè)態(tài)占比在下降，老字號食品店、餐飲店大量回歸，包括淮海中路、四川中路這樣的傳統(tǒng)市級商業(yè)街；更多的中小型集中商業(yè)街區(qū)齊齊成為餐飲街或金融街。
如古北國際社區(qū)黃金城道休閑街，雖然周邊不乏極具消費(fèi)力的國際社區(qū)，但同樣只有零星的零售品牌和數(shù)家小型便利超市、咖啡酒吧而已；與此形成對比的是，房屋中介成行成市，其中僅鏈家一個品牌就高達(dá)8家。
由于招商困難，加上服飾實(shí)際產(chǎn)生的坪效低于餐飲，不少社區(qū)型 購物中心 不得不取消服飾業(yè)態(tài)，轉(zhuǎn)而加強(qiáng)兒童教育娛樂和餐飲業(yè)態(tài)為項(xiàng)目支撐。
究竟是什么原因?qū)е律鲜霈F(xiàn)象？
上海：三十年消費(fèi)構(gòu)成 消費(fèi)趨于多元
雖然一二線城市人均可支配收入大幅上升，消費(fèi)升級，但服飾消費(fèi)增長緩慢，部分時尚先鋒城市甚至不升反降。
以北京上海為例，其城鎮(zhèn)居民家庭人均生活消費(fèi)數(shù)據(jù)（注：數(shù)據(jù)來源于各城市統(tǒng)計(jì)年鑒中的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)）顯示，居住、食品、交通通信、教育文化娛樂、醫(yī)療保健的支出均已遠(yuǎn)超衣著消費(fèi)。
分析原因，皆因這些城市生活方式日趨多樣化，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不再單一化，旅游、教育、文化、娛樂以及健康養(yǎng)生日趨受到重視，何況，衣著消費(fèi)實(shí)體店受服飾市場、電商、海外游的多重分流影響嚴(yán)重。
據(jù)上海2015年全市居民消費(fèi)支出及構(gòu)成數(shù)據(jù)，2015年上海城鎮(zhèn)居民平均食品消費(fèi)9691元，其中外出餐飲消費(fèi)2387元，如加上各類企業(yè)宴請則接近3千元；衣著消費(fèi)僅1711元，幾乎回歸2010年水平，如扣除電商及海外消費(fèi)，本地實(shí)體店衣著消費(fèi)預(yù)計(jì)僅1千余元，所以人均餐飲消費(fèi)幾乎是人均衣著消費(fèi)的3倍。
記者將上海城市居民家庭人均消費(fèi)支出從1980年到2015年三十五年來的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，發(fā)現(xiàn)人均食物、服飾消費(fèi)、家庭設(shè)備用品及服務(wù)占比從1985年的52.1%、14.9%及13.2%分別一路下降至2015年的26.2%、4.6%和4.3%，而醫(yī)療保健、交通和通信、教育文化娛樂服務(wù)（含旅游）、居住等消費(fèi)均大幅上揚(yáng)，由1985年的0.5%、3%、9.2%、4.4%一路上升至2015年的6.4%、12.1%、11%和32.8%，其它商品和服務(wù)基本維持在2.7%至2.6%之間。
普通人的消費(fèi)升級主要體現(xiàn)在這四大方面（主要是精神層面），這就不難理解為何 購物中心 服飾業(yè)態(tài)占比一路下滑，而兒童教育、娛樂、餐飲乃至體育、文創(chuàng)、醫(yī)療美容業(yè)態(tài)的占比一路飆升。
據(jù)上海市商業(yè)信息中心對全市148個 購物中心 的監(jiān)測，2016年 購物中心 餐飲和服務(wù)業(yè)的銷售額占比首次超過30%，經(jīng)營面積占比已接近50%。
業(yè)內(nèi)人士對此表示，上海雖然人均收入最高，人均生活消費(fèi)穩(wěn)居全國前列，但由于上海人口老齡化程度及出境旅游市民數(shù)量居全國“雙冠”，消費(fèi)升級兼顧品質(zhì)與性價比，精明的上海市民人均衣著消費(fèi)并不高。
所以上海大多數(shù)社區(qū)商場的服飾商品并不適合盲目提檔升級，商品性價比和品質(zhì)及服務(wù)仍相當(dāng)重要，而都會型商場則要盡量以高品質(zhì)及高時尚感的商品和服務(wù)留住外流（海外）的本地客群及外來游客的消費(fèi)。
根據(jù)上海2015年城市居民家庭人均消費(fèi)支出數(shù)據(jù)，我們進(jìn)一步得出，如果食品消費(fèi)中剔除餐飲部分，其他消費(fèi)中剔除與 購物中心 基本無關(guān)的消費(fèi)，則普通市民的人均本市實(shí)體店零售消費(fèi)占比預(yù)計(jì)僅占其個人總消費(fèi)的30%左右而已。
一方面是消費(fèi)業(yè)態(tài)的持續(xù)升級以及結(jié)構(gòu)變化，另一方面則是不斷井噴的 購物中心 數(shù)量以及人均商業(yè)面積的提升，兩者看似毫無關(guān)系，實(shí)則緊密相連。
據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國2016年新開業(yè)含試營業(yè) 購物中心 551家，全國大中型 購物中心 及百貨商場存量超過5千家。
以上海為例，截止2016年底1萬平方米以上的各類集中性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目超過5百家，人均商業(yè)建筑面積正逼近3㎡/人。
據(jù)《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（2014-2020）》，全市規(guī)劃15個市級商業(yè)中心、56個地區(qū)級商業(yè)中心，同時構(gòu)建完善“市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)級商業(yè)中心、特色商業(yè)街區(qū)”為核心的“3+1”實(shí)體商業(yè)，以及“網(wǎng)絡(luò)終端+網(wǎng)上商店+快遞配送”為核心的網(wǎng)絡(luò)零售商業(yè)。
地方政策利好是 購物中心 遍地開花的重要推手，但 購物中心 面積的放量，使得絕大多數(shù) 購物中心 的業(yè)態(tài)配比發(fā)生了有意思的變化，即越來越接近人均生活消費(fèi)中各類消費(fèi)的占比，這一點(diǎn)社區(qū) 購物中心 和區(qū)域 購物中心 尤甚（趨近于澳洲 購物中心 what you need模式）。
相比之下，只有極少數(shù)地理位置優(yōu)秀、能輻射全區(qū)甚至全市且營運(yùn)特別出色的優(yōu)質(zhì) 購物中心 才能繼續(xù)保持高零售占比，也就是說，由于人均商業(yè)面積趨于飽和，再加上消費(fèi)升級，只有20%的 購物中心 項(xiàng)目有機(jī)會脫穎而出，維持較高的名品服飾等零售業(yè)態(tài)占比（類似美式 購物中心 What you want模式），多數(shù)項(xiàng)目已趨近于生活方式中心，不能再簡單稱之為 購物中心 。
北京：服務(wù)消費(fèi)額占總消費(fèi)的半壁江山
隨著我國經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，消費(fèi)商品品質(zhì)化趨勢明顯，消費(fèi)結(jié)構(gòu)由衣、食消費(fèi)向住、行消費(fèi)轉(zhuǎn)移，服務(wù)型消費(fèi)占居民消費(fèi)比重持續(xù)提高。特別是旅游消費(fèi)、文化體育娛樂消費(fèi)、信息消費(fèi)和健康消費(fèi)等成為消費(fèi)市場新的增長點(diǎn)。
近年來服務(wù)消費(fèi)比例提升，以北京為例，2016年北京社零額占總消費(fèi)額的55%，而服務(wù)消費(fèi)占總消費(fèi)額的45%，同時服務(wù)消費(fèi)漲幅高于商品消費(fèi)3.6個百分點(diǎn)，服務(wù)消費(fèi)額幾乎占總消費(fèi)的半壁江山。
記者又查閱了北京2016年的統(tǒng)計(jì)年鑒，雖然北京城鎮(zhèn)居民人均食品消費(fèi)低于上海，而北京衣著消費(fèi)高于上海，但兩地市民在生活消費(fèi)構(gòu)成上，醫(yī)療保健、教育文化和服務(wù)等方面的消費(fèi)占比卻基本一致。
也許會有人產(chǎn)生疑問，收入越高，衣著消費(fèi)占比應(yīng)該越高才對。據(jù)北京不同收入群分組數(shù)據(jù)，從消費(fèi)金額絕對值來看，答案是肯定的，但就占消費(fèi)比重來看，收入越高，衣著消費(fèi)占比幾乎一路走低；與收入提高正相關(guān)的是居住、生活用品及服務(wù)、教育文化娛樂、其它用品及服務(wù)的支出占比，基本呈上升態(tài)勢。因此，即便是高端 購物中心 ，也必須加強(qiáng)以上相關(guān)品類的商品和服務(wù)。
我們發(fā)現(xiàn)，這一特征同樣出現(xiàn)在國內(nèi)其他一二線城市和三四線城市的數(shù)據(jù)反饋上，但每個城市消費(fèi)偏好各不相同，不同地區(qū)、省份，不同級別城市的消費(fèi)大相徑庭（城鄉(xiāng)差異更大），此處不再贅述。
不僅是 購物中心 ，商業(yè)街亦如是。傳統(tǒng)超市和百貨、家居家電賣場紛紛遭遇關(guān)店潮，溫泉浴場、影院、樂園、月子中心、早教中心、新型網(wǎng)吧等大量增加，部分項(xiàng)目零售占比由以往的70%下降到50%甚至更低，某些商業(yè)項(xiàng)目除了超市和日用雜貨店之外沒有任何服飾品牌，被戲稱為美食娛樂中心。
以國內(nèi)商業(yè)最發(fā)達(dá)的城市上海為例，大量街鋪服飾零售業(yè)態(tài)占比在下降，老字號食品店、餐飲店大量回歸，包括淮海中路、四川中路這樣的傳統(tǒng)市級商業(yè)街；更多的中小型集中商業(yè)街區(qū)齊齊成為餐飲街或金融街。
如古北國際社區(qū)黃金城道休閑街，雖然周邊不乏極具消費(fèi)力的國際社區(qū)，但同樣只有零星的零售品牌和數(shù)家小型便利超市、咖啡酒吧而已；與此形成對比的是，房屋中介成行成市，其中僅鏈家一個品牌就高達(dá)8家。
由于招商困難，加上服飾實(shí)際產(chǎn)生的坪效低于餐飲，不少社區(qū)型 購物中心 不得不取消服飾業(yè)態(tài)，轉(zhuǎn)而加強(qiáng)兒童教育娛樂和餐飲業(yè)態(tài)為項(xiàng)目支撐。
究竟是什么原因?qū)е律鲜霈F(xiàn)象？
上海：三十年消費(fèi)構(gòu)成 消費(fèi)趨于多元
雖然一二線城市人均可支配收入大幅上升，消費(fèi)升級，但服飾消費(fèi)增長緩慢，部分時尚先鋒城市甚至不升反降。
以北京上海為例，其城鎮(zhèn)居民家庭人均生活消費(fèi)數(shù)據(jù)（注：數(shù)據(jù)來源于各城市統(tǒng)計(jì)年鑒中的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)）顯示，居住、食品、交通通信、教育文化娛樂、醫(yī)療保健的支出均已遠(yuǎn)超衣著消費(fèi)。
分析原因，皆因這些城市生活方式日趨多樣化，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不再單一化，旅游、教育、文化、娛樂以及健康養(yǎng)生日趨受到重視，何況，衣著消費(fèi)實(shí)體店受服飾市場、電商、海外游的多重分流影響嚴(yán)重。
據(jù)上海2015年全市居民消費(fèi)支出及構(gòu)成數(shù)據(jù)，2015年上海城鎮(zhèn)居民平均食品消費(fèi)9691元，其中外出餐飲消費(fèi)2387元，如加上各類企業(yè)宴請則接近3千元；衣著消費(fèi)僅1711元，幾乎回歸2010年水平，如扣除電商及海外消費(fèi)，本地實(shí)體店衣著消費(fèi)預(yù)計(jì)僅1千余元，所以人均餐飲消費(fèi)幾乎是人均衣著消費(fèi)的3倍。
記者將上海城市居民家庭人均消費(fèi)支出從1980年到2015年三十五年來的數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，發(fā)現(xiàn)人均食物、服飾消費(fèi)、家庭設(shè)備用品及服務(wù)占比從1985年的52.1%、14.9%及13.2%分別一路下降至2015年的26.2%、4.6%和4.3%，而醫(yī)療保健、交通和通信、教育文化娛樂服務(wù)（含旅游）、居住等消費(fèi)均大幅上揚(yáng)，由1985年的0.5%、3%、9.2%、4.4%一路上升至2015年的6.4%、12.1%、11%和32.8%，其它商品和服務(wù)基本維持在2.7%至2.6%之間。
普通人的消費(fèi)升級主要體現(xiàn)在這四大方面（主要是精神層面），這就不難理解為何 購物中心 服飾業(yè)態(tài)占比一路下滑，而兒童教育、娛樂、餐飲乃至體育、文創(chuàng)、醫(yī)療美容業(yè)態(tài)的占比一路飆升。
據(jù)上海市商業(yè)信息中心對全市148個 購物中心 的監(jiān)測，2016年 購物中心 餐飲和服務(wù)業(yè)的銷售額占比首次超過30%，經(jīng)營面積占比已接近50%。
業(yè)內(nèi)人士對此表示，上海雖然人均收入最高，人均生活消費(fèi)穩(wěn)居全國前列，但由于上海人口老齡化程度及出境旅游市民數(shù)量居全國“雙冠”，消費(fèi)升級兼顧品質(zhì)與性價比，精明的上海市民人均衣著消費(fèi)并不高。
所以上海大多數(shù)社區(qū)商場的服飾商品并不適合盲目提檔升級，商品性價比和品質(zhì)及服務(wù)仍相當(dāng)重要，而都會型商場則要盡量以高品質(zhì)及高時尚感的商品和服務(wù)留住外流（海外）的本地客群及外來游客的消費(fèi)。
根據(jù)上海2015年城市居民家庭人均消費(fèi)支出數(shù)據(jù)，我們進(jìn)一步得出，如果食品消費(fèi)中剔除餐飲部分，其他消費(fèi)中剔除與 購物中心 基本無關(guān)的消費(fèi)，則普通市民的人均本市實(shí)體店零售消費(fèi)占比預(yù)計(jì)僅占其個人總消費(fèi)的30%左右而已。
一方面是消費(fèi)業(yè)態(tài)的持續(xù)升級以及結(jié)構(gòu)變化，另一方面則是不斷井噴的 購物中心 數(shù)量以及人均商業(yè)面積的提升，兩者看似毫無關(guān)系，實(shí)則緊密相連。
據(jù)聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國2016年新開業(yè)含試營業(yè) 購物中心 551家，全國大中型 購物中心 及百貨商場存量超過5千家。
以上海為例，截止2016年底1萬平方米以上的各類集中性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目超過5百家，人均商業(yè)建筑面積正逼近3㎡/人。
據(jù)《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃（2014-2020）》，全市規(guī)劃15個市級商業(yè)中心、56個地區(qū)級商業(yè)中心，同時構(gòu)建完善“市級商業(yè)中心、地區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)級商業(yè)中心、特色商業(yè)街區(qū)”為核心的“3+1”實(shí)體商業(yè)，以及“網(wǎng)絡(luò)終端+網(wǎng)上商店+快遞配送”為核心的網(wǎng)絡(luò)零售商業(yè)。
地方政策利好是 購物中心 遍地開花的重要推手，但 購物中心 面積的放量，使得絕大多數(shù) 購物中心 的業(yè)態(tài)配比發(fā)生了有意思的變化，即越來越接近人均生活消費(fèi)中各類消費(fèi)的占比，這一點(diǎn)社區(qū) 購物中心 和區(qū)域 購物中心 尤甚（趨近于澳洲 購物中心 what you need模式）。
相比之下，只有極少數(shù)地理位置優(yōu)秀、能輻射全區(qū)甚至全市且營運(yùn)特別出色的優(yōu)質(zhì) 購物中心 才能繼續(xù)保持高零售占比，也就是說，由于人均商業(yè)面積趨于飽和，再加上消費(fèi)升級，只有20%的 購物中心 項(xiàng)目有機(jī)會脫穎而出，維持較高的名品服飾等零售業(yè)態(tài)占比（類似美式 購物中心 What you want模式），多數(shù)項(xiàng)目已趨近于生活方式中心，不能再簡單稱之為 購物中心 。
北京：服務(wù)消費(fèi)額占總消費(fèi)的半壁江山
隨著我國經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，消費(fèi)商品品質(zhì)化趨勢明顯，消費(fèi)結(jié)構(gòu)由衣、食消費(fèi)向住、行消費(fèi)轉(zhuǎn)移，服務(wù)型消費(fèi)占居民消費(fèi)比重持續(xù)提高。特別是旅游消費(fèi)、文化體育娛樂消費(fèi)、信息消費(fèi)和健康消費(fèi)等成為消費(fèi)市場新的增長點(diǎn)。
近年來服務(wù)消費(fèi)比例提升，以北京為例，2016年北京社零額占總消費(fèi)額的55%，而服務(wù)消費(fèi)占總消費(fèi)額的45%，同時服務(wù)消費(fèi)漲幅高于商品消費(fèi)3.6個百分點(diǎn)，服務(wù)消費(fèi)額幾乎占總消費(fèi)的半壁江山。
記者又查閱了北京2016年的統(tǒng)計(jì)年鑒，雖然北京城鎮(zhèn)居民人均食品消費(fèi)低于上海，而北京衣著消費(fèi)高于上海，但兩地市民在生活消費(fèi)構(gòu)成上，醫(yī)療保健、教育文化和服務(wù)等方面的消費(fèi)占比卻基本一致。
也許會有人產(chǎn)生疑問，收入越高，衣著消費(fèi)占比應(yīng)該越高才對。據(jù)北京不同收入群分組數(shù)據(jù)，從消費(fèi)金額絕對值來看，答案是肯定的，但就占消費(fèi)比重來看，收入越高，衣著消費(fèi)占比幾乎一路走低；與收入提高正相關(guān)的是居住、生活用品及服務(wù)、教育文化娛樂、其它用品及服務(wù)的支出占比，基本呈上升態(tài)勢。因此，即便是高端 購物中心 ，也必須加強(qiáng)以上相關(guān)品類的商品和服務(wù)。
我們發(fā)現(xiàn)，這一特征同樣出現(xiàn)在國內(nèi)其他一二線城市和三四線城市的數(shù)據(jù)反饋上，但每個城市消費(fèi)偏好各不相同，不同地區(qū)、省份，不同級別城市的消費(fèi)大相徑庭（城鄉(xiāng)差異更大），此處不再贅述。
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