成都339將對 購物中心 A座2樓業(yè)態(tài)再做調(diào)整，整層只做卡丁車運(yùn)動館，新業(yè)態(tài)是成都339對于商業(yè)運(yùn)營新的嘗試。這也是成都首家選址于 購物中心 室內(nèi)的運(yùn)動卡丁車館。
租戶稱：“部分商鋪空置近一年”
成都339經(jīng)過5年的市場調(diào)研與項(xiàng)目建設(shè)，2013年11月2日項(xiàng)目開業(yè)，隨后三年時(shí)間中，成都339在商業(yè)運(yùn)營上的表現(xiàn)并未達(dá)到預(yù)期效果。
此前，成都339入駐部分商業(yè)品牌陸續(xù)撤離。H&M、優(yōu)衣庫、原計(jì)劃于2015年7月開業(yè)的卡爾麗笙酒店至今未能開業(yè)。目前，成都339 購物中心 A座業(yè)態(tài)處于調(diào)整期，現(xiàn)階段整體業(yè)態(tài)布局較為混亂，由于商場人氣不佳，入駐的商家并不多。
在一位租戶口中得知，她們多是在2016年新進(jìn)駐的，“我們同時(shí)被招進(jìn)來的商家現(xiàn)在部分已經(jīng)撤場了，生意不太好。”另一位租戶說，“這里的有些鋪?zhàn)涌樟丝煲荒炅?。”
由于成都339業(yè)態(tài)調(diào)整，原二層租戶搬遷至一樓或三樓，這對于商家的正常運(yùn)營有一定程度的影響，營業(yè)額也不穩(wěn)定，“一天多的時(shí)候一千元，有時(shí)候幾百，當(dāng)然也有不開張的時(shí)候，二樓做卡丁車，整層打通，我們這個(gè)店都要搬遷了，好在營業(yè)額扣點(diǎn)（按銷售額以一定的比例抽取租金），營業(yè)壓力不算大。”一位男租戶對房觀察表示。
從數(shù)據(jù)來看，成都339整體租金要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成都商鋪市場租金。數(shù)據(jù)顯示，2015年第四季到2016年12月成都339空置率在38%左右，租金約在260元/平米，平均實(shí)際租金大概在220元/平米。
值得注意的是，由于成都339近期招租的多是餐飲和兒童業(yè)態(tài)以及不知名的折扣店，盡管成都339在租金上給予了較為寬松的條件，采用營業(yè)扣點(diǎn)的模式，新入駐商家在一定時(shí)間內(nèi)有免租的優(yōu)惠政策。“但這些業(yè)態(tài)的付租能力不高，租付穩(wěn)定性較差，同質(zhì)化的業(yè)態(tài)吸附消費(fèi)的能力也不足。”高力國際分析稱。
除商業(yè)部分外，成都339寫字樓部分去化速度較為緩慢，據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，自2012年2月到2016年4月，成都339還有5179㎡寫字樓物業(yè)待出售或租賃。
銀石商管：“卡丁車”館預(yù)計(jì)年末開業(yè)
房觀察在銀石商管招商經(jīng)理處了解到，業(yè)態(tài)調(diào)整后三樓整層做兒童業(yè)態(tài)，二樓卡丁車裝修期將經(jīng)過半年時(shí)間，預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間在2017年末，卡丁車業(yè)態(tài)主要針對年輕人。
自四川華潤萬家撤走了其“歡樂頌”商業(yè)品牌與負(fù)一樓超市，銀石商管在2016年3月全面接管商業(yè)運(yùn)營。
房觀察了解到，目前在成都并無此類卡丁車運(yùn)動館開在 購物中心 ，沿海城市和重慶有這類業(yè)態(tài)新的嘗試，從目前的運(yùn)營情況來看較為理想。
成都339業(yè)態(tài)新的調(diào)整在高力國際零售房地產(chǎn)服務(wù)部副董事羅艷秋看來，不失為一種錯(cuò)位的競爭方式，但整體定位吸引力仍需加強(qiáng)，租賃收益也較低，需要組合更多的娛樂方式及垂直化的主題定位以應(yīng)對萬象城的直面競爭。
此次成都339在 購物中心 嘗試做運(yùn)動體驗(yàn)式卡丁車業(yè)態(tài)，目前成都并沒有大型 購物中心 嘗試這一業(yè)態(tài)，作為“第一個(gè)吃螃蟹的人”，“整層拿出來做卡丁車的調(diào)整，要取得一些效果，必須有一定面積作支撐，才能吸引目的性消費(fèi)，”運(yùn)動業(yè)態(tài)也是體驗(yàn)式業(yè)態(tài)中一個(gè)比較有生命力的業(yè)態(tài)，中國西部商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟主席冉立春對房觀察表示。
盡管，銀石在接管成都339項(xiàng)目之后在業(yè)態(tài)上做了充分調(diào)整，從目前的營業(yè)情況來看并未有質(zhì)的提升，成都339還需要經(jīng)歷一個(gè)陣痛期。
業(yè)內(nèi)：利用城市景觀資源 業(yè)態(tài)注重差異化
成都339商業(yè)所面臨的困局并非偶然。作為成都339物業(yè)資產(chǎn)管理公司，四川省川塔恒遠(yuǎn)實(shí)業(yè)有限公司此前并未操刀過大型商業(yè)項(xiàng)目，在管理經(jīng)驗(yàn)上不夠成熟，同時(shí)成都339在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、區(qū)域商業(yè)環(huán)境、業(yè)態(tài)招商上同樣存在問題。
就設(shè)計(jì)而言，中維國際董事長謝紹寧對房觀察分析稱，由于整個(gè) 購物中心 圍繞電視塔而建，所在這個(gè)商場在動線設(shè)計(jì)上存在一定局限性，商業(yè)集群不夠集中，AB座商業(yè)體距離較遠(yuǎn)，導(dǎo)致購物者在逛街時(shí)，體會不到“逛街的流暢感”所以在購物體驗(yàn)上不太好。
“339建筑形態(tài)比較特殊，由半開放式的街區(qū)圍合而成，這種街區(qū)形態(tài)首先就限制了部分業(yè)態(tài)的進(jìn)駐，特別是零售服飾類業(yè)態(tài)在該類建筑形態(tài)的項(xiàng)目上通常業(yè)績表現(xiàn)不夠理想。一環(huán)路商圈的商業(yè)項(xiàng)目除了來福士之外，包括339在內(nèi)的東、西、北片區(qū)的 購物中心 經(jīng)營狀況均不如二環(huán)路商圈的 購物中心 ，原因在于一環(huán)路商圈目前仍然為大量的老舊住宅，而新興中產(chǎn)階級通常集中在新住宅片區(qū)較多的二環(huán)路商圈。339與萬象城距離較近，面積較萬象城更小，因此面對的直接競爭更大。”羅艷秋對房觀察表示。
設(shè)計(jì)上存在的問題，加大了后期的招商難度，由于業(yè)態(tài)的多輪調(diào)整，成都339業(yè)態(tài)穩(wěn)定性不高。
據(jù)悉，目前成都339A座 購物中心 商業(yè)一樓三樓部分商家是在2016年新入駐。另外，“成都339電視塔存在輻射，對業(yè)態(tài)的進(jìn)駐有所影響，一些兒童、早教的業(yè)態(tài)對電視塔的輻射或有顧慮心理。”四川國恒建筑設(shè)計(jì)有限公司總建筑師扈煒對房觀察表示。
從區(qū)域上來看，中原地產(chǎn)華西區(qū)董事總經(jīng)理莊澤寶分析稱，“成都339在面臨成都不同商圈、不同區(qū)域的商業(yè)綜合體的分化，再加上電商的沖擊，商業(yè)綜合體要成功，有一定難度。成都339本身業(yè)態(tài)吸引力不是很強(qiáng)，自然受到片區(qū)老商業(yè)綜合體的沖擊，所以，在整個(gè)片區(qū)來講，現(xiàn)階段成都339面臨的挑戰(zhàn)還是挺大。”
成都339占據(jù)339電視塔的城市資源，但并未像太古里占據(jù)大慈寺那樣“贏”得成都商業(yè)市場。
“鑒于成都339優(yōu)越的地理位置，包括SM廣場，成都的萬達(dá)廣場這些商業(yè)項(xiàng)目都不具備這樣的優(yōu)勢，成都339可以呈現(xiàn)出很好的一個(gè)商業(yè)風(fēng)景，所以對于獨(dú)特的地理位置，成都339應(yīng)該充分理解利用，業(yè)態(tài)可以復(fù)制，但是地理位置的特點(diǎn)是獨(dú)有的，我認(rèn)為應(yīng)該做休閑娛樂偏文化的業(yè)態(tài)方向，然后帶動零售部分，同時(shí)零售部分要去傳統(tǒng)化，突出時(shí)尚性，吸客能力會變強(qiáng)。”原SM百貨成都副總經(jīng)理李欣對房觀察表示。
成都339作為依靠339電視塔的商業(yè)項(xiàng)目，自身擁有的城市自然環(huán)境不可復(fù)制，但是成都339“在設(shè)計(jì)上并沒有充分利用電視塔的景觀優(yōu)勢，雖然有旋轉(zhuǎn)餐廳，并不能起到很好的引流宣傳作用。沒有和電視塔的資源結(jié)合起來，做一些登高、觀光的業(yè)態(tài)，以此來引流增強(qiáng)互動性。”扈煒對房觀察表示。
租戶稱：“部分商鋪空置近一年”
成都339經(jīng)過5年的市場調(diào)研與項(xiàng)目建設(shè)，2013年11月2日項(xiàng)目開業(yè)，隨后三年時(shí)間中，成都339在商業(yè)運(yùn)營上的表現(xiàn)并未達(dá)到預(yù)期效果。
此前，成都339入駐部分商業(yè)品牌陸續(xù)撤離。H&M、優(yōu)衣庫、原計(jì)劃于2015年7月開業(yè)的卡爾麗笙酒店至今未能開業(yè)。目前，成都339 購物中心 A座業(yè)態(tài)處于調(diào)整期，現(xiàn)階段整體業(yè)態(tài)布局較為混亂，由于商場人氣不佳，入駐的商家并不多。
在一位租戶口中得知，她們多是在2016年新進(jìn)駐的，“我們同時(shí)被招進(jìn)來的商家現(xiàn)在部分已經(jīng)撤場了，生意不太好。”另一位租戶說，“這里的有些鋪?zhàn)涌樟丝煲荒炅?。”
由于成都339業(yè)態(tài)調(diào)整，原二層租戶搬遷至一樓或三樓，這對于商家的正常運(yùn)營有一定程度的影響，營業(yè)額也不穩(wěn)定，“一天多的時(shí)候一千元，有時(shí)候幾百，當(dāng)然也有不開張的時(shí)候，二樓做卡丁車，整層打通，我們這個(gè)店都要搬遷了，好在營業(yè)額扣點(diǎn)（按銷售額以一定的比例抽取租金），營業(yè)壓力不算大。”一位男租戶對房觀察表示。
從數(shù)據(jù)來看，成都339整體租金要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于成都商鋪市場租金。數(shù)據(jù)顯示，2015年第四季到2016年12月成都339空置率在38%左右，租金約在260元/平米，平均實(shí)際租金大概在220元/平米。
值得注意的是，由于成都339近期招租的多是餐飲和兒童業(yè)態(tài)以及不知名的折扣店，盡管成都339在租金上給予了較為寬松的條件，采用營業(yè)扣點(diǎn)的模式，新入駐商家在一定時(shí)間內(nèi)有免租的優(yōu)惠政策。“但這些業(yè)態(tài)的付租能力不高，租付穩(wěn)定性較差，同質(zhì)化的業(yè)態(tài)吸附消費(fèi)的能力也不足。”高力國際分析稱。
除商業(yè)部分外，成都339寫字樓部分去化速度較為緩慢，據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，自2012年2月到2016年4月，成都339還有5179㎡寫字樓物業(yè)待出售或租賃。
銀石商管：“卡丁車”館預(yù)計(jì)年末開業(yè)
房觀察在銀石商管招商經(jīng)理處了解到，業(yè)態(tài)調(diào)整后三樓整層做兒童業(yè)態(tài)，二樓卡丁車裝修期將經(jīng)過半年時(shí)間，預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間在2017年末，卡丁車業(yè)態(tài)主要針對年輕人。
自四川華潤萬家撤走了其“歡樂頌”商業(yè)品牌與負(fù)一樓超市，銀石商管在2016年3月全面接管商業(yè)運(yùn)營。
房觀察了解到，目前在成都并無此類卡丁車運(yùn)動館開在 購物中心 ，沿海城市和重慶有這類業(yè)態(tài)新的嘗試，從目前的運(yùn)營情況來看較為理想。
成都339業(yè)態(tài)新的調(diào)整在高力國際零售房地產(chǎn)服務(wù)部副董事羅艷秋看來，不失為一種錯(cuò)位的競爭方式，但整體定位吸引力仍需加強(qiáng)，租賃收益也較低，需要組合更多的娛樂方式及垂直化的主題定位以應(yīng)對萬象城的直面競爭。
此次成都339在 購物中心 嘗試做運(yùn)動體驗(yàn)式卡丁車業(yè)態(tài)，目前成都并沒有大型 購物中心 嘗試這一業(yè)態(tài)，作為“第一個(gè)吃螃蟹的人”，“整層拿出來做卡丁車的調(diào)整，要取得一些效果，必須有一定面積作支撐，才能吸引目的性消費(fèi)，”運(yùn)動業(yè)態(tài)也是體驗(yàn)式業(yè)態(tài)中一個(gè)比較有生命力的業(yè)態(tài)，中國西部商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟主席冉立春對房觀察表示。
盡管，銀石在接管成都339項(xiàng)目之后在業(yè)態(tài)上做了充分調(diào)整，從目前的營業(yè)情況來看并未有質(zhì)的提升，成都339還需要經(jīng)歷一個(gè)陣痛期。
業(yè)內(nèi)：利用城市景觀資源 業(yè)態(tài)注重差異化
成都339商業(yè)所面臨的困局并非偶然。作為成都339物業(yè)資產(chǎn)管理公司，四川省川塔恒遠(yuǎn)實(shí)業(yè)有限公司此前并未操刀過大型商業(yè)項(xiàng)目，在管理經(jīng)驗(yàn)上不夠成熟，同時(shí)成都339在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、區(qū)域商業(yè)環(huán)境、業(yè)態(tài)招商上同樣存在問題。
就設(shè)計(jì)而言，中維國際董事長謝紹寧對房觀察分析稱，由于整個(gè) 購物中心 圍繞電視塔而建，所在這個(gè)商場在動線設(shè)計(jì)上存在一定局限性，商業(yè)集群不夠集中，AB座商業(yè)體距離較遠(yuǎn)，導(dǎo)致購物者在逛街時(shí)，體會不到“逛街的流暢感”所以在購物體驗(yàn)上不太好。
“339建筑形態(tài)比較特殊，由半開放式的街區(qū)圍合而成，這種街區(qū)形態(tài)首先就限制了部分業(yè)態(tài)的進(jìn)駐，特別是零售服飾類業(yè)態(tài)在該類建筑形態(tài)的項(xiàng)目上通常業(yè)績表現(xiàn)不夠理想。一環(huán)路商圈的商業(yè)項(xiàng)目除了來福士之外，包括339在內(nèi)的東、西、北片區(qū)的 購物中心 經(jīng)營狀況均不如二環(huán)路商圈的 購物中心 ，原因在于一環(huán)路商圈目前仍然為大量的老舊住宅，而新興中產(chǎn)階級通常集中在新住宅片區(qū)較多的二環(huán)路商圈。339與萬象城距離較近，面積較萬象城更小，因此面對的直接競爭更大。”羅艷秋對房觀察表示。
設(shè)計(jì)上存在的問題，加大了后期的招商難度，由于業(yè)態(tài)的多輪調(diào)整，成都339業(yè)態(tài)穩(wěn)定性不高。
據(jù)悉，目前成都339A座 購物中心 商業(yè)一樓三樓部分商家是在2016年新入駐。另外，“成都339電視塔存在輻射，對業(yè)態(tài)的進(jìn)駐有所影響，一些兒童、早教的業(yè)態(tài)對電視塔的輻射或有顧慮心理。”四川國恒建筑設(shè)計(jì)有限公司總建筑師扈煒對房觀察表示。
從區(qū)域上來看，中原地產(chǎn)華西區(qū)董事總經(jīng)理莊澤寶分析稱，“成都339在面臨成都不同商圈、不同區(qū)域的商業(yè)綜合體的分化，再加上電商的沖擊，商業(yè)綜合體要成功，有一定難度。成都339本身業(yè)態(tài)吸引力不是很強(qiáng)，自然受到片區(qū)老商業(yè)綜合體的沖擊，所以，在整個(gè)片區(qū)來講，現(xiàn)階段成都339面臨的挑戰(zhàn)還是挺大。”
成都339占據(jù)339電視塔的城市資源，但并未像太古里占據(jù)大慈寺那樣“贏”得成都商業(yè)市場。
“鑒于成都339優(yōu)越的地理位置，包括SM廣場，成都的萬達(dá)廣場這些商業(yè)項(xiàng)目都不具備這樣的優(yōu)勢，成都339可以呈現(xiàn)出很好的一個(gè)商業(yè)風(fēng)景，所以對于獨(dú)特的地理位置，成都339應(yīng)該充分理解利用，業(yè)態(tài)可以復(fù)制，但是地理位置的特點(diǎn)是獨(dú)有的，我認(rèn)為應(yīng)該做休閑娛樂偏文化的業(yè)態(tài)方向，然后帶動零售部分，同時(shí)零售部分要去傳統(tǒng)化，突出時(shí)尚性，吸客能力會變強(qiáng)。”原SM百貨成都副總經(jīng)理李欣對房觀察表示。
成都339作為依靠339電視塔的商業(yè)項(xiàng)目，自身擁有的城市自然環(huán)境不可復(fù)制，但是成都339“在設(shè)計(jì)上并沒有充分利用電視塔的景觀優(yōu)勢，雖然有旋轉(zhuǎn)餐廳，并不能起到很好的引流宣傳作用。沒有和電視塔的資源結(jié)合起來，做一些登高、觀光的業(yè)態(tài)，以此來引流增強(qiáng)互動性。”扈煒對房觀察表示。
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