首先，我們談到的 商業(yè)地產 主要是指消費類經營場所，例如商業(yè)街、步行街、百貨類商場、商辦、商貿中心等。前四類在市區(qū)居多，而最后一類的商貿中心，是指家居建材市場、汽配摩配、乃至小商品城，地處較偏遠或建造于特定位置。

　　對于日常消費辦公類的 商業(yè)地產 選址，我們這里要談到四點要素：位置、配套、消費結構、發(fā)展空間。

　　第一，位置為王：好的位置不是說絕對的就會帶來好生意，帶來旺人氣，但所謂的好位置100%跟風水有關。舉個例子，南京中央、新百所處的步行街區(qū)域中，也就是在屈臣氏的街對面，一茶一笙的樓下商城，開了多少年，換了多少個經營者，依然冷清，懂得朋友看的很真切，那個位置就是死穴，做什么都會關門打烊的。所以做 商業(yè)地產 選址的人士，對于風水還需要有一些研究才是。

　　另外在位置的選擇上，要清晰界定商圈，項目所在商圈的功能是什么，怎么區(qū)隔與交集商圈，你所要做的項目在其中是否符合或者互補其商業(yè)需求和氛圍等等。

　　第二，配套：你開餐飲，周邊就需要有停車位；你開炒貨店，旁邊就應該有飲料店；簡單通俗的道理，配套的周全會讓消費者快速養(yǎng)成消費習慣，而先入為主的消費印象分尤其重要，試想第一次來消費，這也沒有、那也沒有，還會有愉快的后續(xù)嗎？

　　當然，商業(yè)項目的配套是個嚴謹而又專業(yè)的課題，項目內部的配套設施，周邊的配套設施，不能過度重復、疊加效果相得益彰，才能有效吸引投資者和消費者。

　　第三，消費結構：我們選址的目的是什么？建造項目---招商---開業(yè)---管理經營。而不論是招商環(huán)節(jié)還是經營管理環(huán)節(jié)，消費者始終是我們要著重研究的對象，所謂消費結構就是你的目標客群收入水平、消費力度、消費頻度、消費特點等的具體結論，這樣在項目定位、對外推廣宣傳中，才能有的放矢的將開發(fā)商有限的宣傳費用好，亦可選擇好針對性的營銷工具。

　　第四，發(fā)展空間：這里的發(fā)展是指項目的延伸性，我們在經營一個項目，前提是做好近期2年的、遠期5年的發(fā)展規(guī)劃，那么針對可能會發(fā)生的經營狀況和周邊情況變故，我們選址過程要有策略的調整項目的格局、業(yè)態(tài)、商業(yè)政策等等，亦需要考慮到發(fā)展起來之后的，商業(yè)項目的擴張、升級等等，做好了提前的物理空間和經營空間的規(guī)劃，有了既定的路線，勢必穩(wěn)妥。

　　那么對于特定或者相對來說較為偏僻位置的商業(yè)項目選址，我們除了以上四要素中，要加以靈活應用外，還有重要的兩點要素：

　　一是要考慮到消費者的購物便捷，二是要特別注意土地的性質和使用期限。

　　一般來說，建材、汽配城這些項目多是選在城鄉(xiāng)結合部之類地段，周片的配套不會是非常完善，但消費者的購物便捷就提到了極為重要的位置，這與市區(qū)購物不同，市區(qū)的公交、的士等都很方便，在此類商貿中心的選址談判上有必要先行與公交部門商談開通鏈接市區(qū)中心、火車站、汽車站的公交線路，以及直通車線路，最大程度的方便消費者購物，不是說現在私家車多了，大家都愿意開車去郊外采購，服務的意識上了臺階，深入人心的購物便捷通道打開了，自然上門的消費者多，這就是解決郊區(qū)購物中心的一大人流量難題。

　　在此類地段的項目，土地的價格多是較為便宜，但對于土地的使用性質，不是每個開發(fā)商都會去深究，特別是在使用期限和該地塊的所屬權限問題，涉及到鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地所用權和市里對其的發(fā)展規(guī)劃要求，都應列入選址需要探索清楚的目錄里。

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本文來源： 商業(yè)地產選址六要素