電商沖擊下 商業(yè)地產(chǎn)巨頭如何賺錢

隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷深入，我國三、四線城市擁有強勁的發(fā)展空間且吸引力巨大，居民消費理念及收入水平大幅提高，希望得到更加優(yōu)質(zhì)的商業(yè)配套服務(wù)，這為包括萬達廣場在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)品牌提供了機會。另一方面，品牌商也紛紛看準(zhǔn)渠道下沉的商機，成為消費需求的催化劑。萬達廣場的快速進入可謂恰逢其時，為三、四線城市的商業(yè)格局和消費層級帶來巨大改變。

堪稱中國商業(yè)地產(chǎn)拓荒者的萬達目前已經(jīng)從第三代城市綜合體進化到第四代萬達城。第三代城市綜合體通常包括寫字樓、大型商業(yè)中心、五星級酒店、商業(yè)酒店、高級公寓等。

而為了迎接電商的挑戰(zhàn)，第四代萬達城更強調(diào)體驗性，在購物中心外還設(shè)計了創(chuàng)意休閑街區(qū)和體驗休閑娛樂中心，集餐飲、購物、娛樂和文化等多種功能于一體，形成了面積在50至100萬平方米的大型商圈。

下沉到社區(qū)：華潤以多產(chǎn)品線覆蓋市場需求
與萬達致力于創(chuàng)造“城市中心”不同，華潤旗下有萬象城、萬象匯（五彩城）、歡樂頌和1234space等數(shù)條面向不同輻射商圈客戶的商業(yè)產(chǎn)品線。利用歡樂頌、1234SPACE都已經(jīng)滲透到社區(qū)和各個角落。

華潤五彩城系列產(chǎn)品目前普遍布局于長三角、京津唐、山東半島經(jīng)濟發(fā)達人口稠密的區(qū)域。覆蓋城市包括一線城市如北京，二線城市合肥、長沙、天津、蘇州、廈門、三線城市淄博、唐山、日照、南通;以及四線城市余姚。這種產(chǎn)品線適應(yīng)的城市級別和市場容量遠高于萬象城系列，彌補了萬象城難以快速復(fù)制的缺陷。

歡樂頌的發(fā)展模式，也是分為兩種。一種是住宅+區(qū)域型購物中心（或者社區(qū)型購物中心)，一種是純購物中心（也是分為區(qū)域型購物中心或社區(qū)購物中心）。區(qū)域型購物中心商業(yè)面積一般為8-10萬㎡，社區(qū)型購物中心一般為3-6萬㎡。

另外，被稱為“mini萬象城”的首家1234space去年底在深圳開業(yè)，成為集團開拓另一條走年輕時尚潮流品味的商業(yè)產(chǎn)品線。

深度下沉到城鎮(zhèn)：嘉凱城打造城鎮(zhèn)居民生活服務(wù)平臺

與許多房企仍然瞄準(zhǔn)一二線城市不同，浙江上市房企嘉凱城自去年起提出了自己獨特的城鎮(zhèn)商業(yè)運營發(fā)展戰(zhàn)略，其主要瞄準(zhǔn)的客戶群體為具備一定經(jīng)濟實力和發(fā)展?jié)摿Φ某擎?zhèn)及周邊居民，并希望最終構(gòu)建出一個面對城鎮(zhèn)居民的本地生活服務(wù)平臺，瞄準(zhǔn)的是城鎮(zhèn)化中曾被忽略的需求和盲點。
近一年來，嘉凱城在多個浙江經(jīng)濟強鎮(zhèn)獲得城鎮(zhèn)商業(yè)項目，打造其一站式城鎮(zhèn)會客廳產(chǎn)品——嘉凱城“城市客廳”，公司計劃在未來三四年推出300個這樣的城市客廳產(chǎn)品。
其最大的特點是，一方面項目內(nèi)會納入城市公共服務(wù)的需求，如預(yù)留公共醫(yī)療、文教等服務(wù)的空間，另一方面為這些城鎮(zhèn)及周邊農(nóng)村居民引入一些有意下沉發(fā)展的知名商業(yè)資源與品牌，從而打造出具有獨特競爭力的區(qū)域城鎮(zhèn)商業(yè)項目。
與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)靠配套住宅回籠資金不同，嘉凱城并不參與其城鎮(zhèn)商業(yè)項目的周邊住宅開發(fā)，而是希望能把這一類城市客廳項目打造成為城鎮(zhèn)生活服務(wù)平臺，其盈利主要由傳統(tǒng)的商業(yè)空間盈利與基于平臺的數(shù)據(jù)資源盈利兩大部分構(gòu)成。

未來，嘉凱城“城市客廳”既是相關(guān)城鎮(zhèn)的地標(biāo)，可以提升城市品位，又能協(xié)助政府完善城市公共服務(wù)，提升當(dāng)?shù)丶爸苓吘用裆钇焚|(zhì)，從而打造一個居民、政府、企業(yè)多贏的模式。

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