歷經與萬科16年的恩怨情仇后， 華潤 集團最終在年初選擇完全退出，即便心有不甘，但這家央企仍然擁有一個可以完全自主且日益做大的地產平臺—— 華潤 置地。
過去一年中， 華潤 置地在房地產行業整體景氣的大環境下實現突破，銷售規模首次邁過千億，位居全國房企第十位。今后在 華潤 集團心無旁騖的支持下，這家房企有望在更加激烈的市場競爭中進一步壯大。
與大多數房企一樣， 華潤 置地1月份也召開了一次全面工作會議，并在內部發布了一份《 華潤 置地2017年商業計劃書》。在界面新聞拿到的這份計劃書中， 華潤 置地除對過去一年的工作進行總結外，還重點審視了自己與恒大、萬科等龍頭房企之間的差距。
2016年， 華潤 置地預計實現簽約額1080億元，同比增長26.8%，高出它們自己預算13.7%，并首次突破千億；預計實現營業額1089億港元（約合964.4億元人民幣），低于預算5.4%；股東應占溢利（不含評估增值）156億港元（約合138.3億元人民幣），超預算11.2%。
得益于過去一年核心城市房價普漲， 華潤 置地2016年的毛利率及核心凈利潤率分別達到34.6%及14.3%，均位于行業前列，其核心ROE預計為13.4%，也優于標桿企業平均12.9%的水平，整體盈利能力僅次于中海、萬科和萬達，但高于恒大、保利和碧桂園等同行。
作為擁有央企背景的香港藍籌股，同時在 華潤 集團的信用背書，以及過去一年整體流動性寬松的背景下， 華潤 置地在資本市場的表現也不錯。
通過多種融資渠道控制外幣有息負債余額后， 華潤 置地2016年末的外幣負債余額相比年初下降至248億港元（約合220億元人民幣），整體外幣有息負債占比也從2012年末的73%高位，降至三成左右。這在如今人民幣貶值的趨勢下，對避免更多的匯兌損失有積極意義。
華潤 置地在2016年還通過提前償還短期貸款155億港元（約合137.4億元人民幣）、不提高利率情況下延長貸款期限等方式主動調整負債期限結構，將今年到期的外部有息負債降至95億港元（約合84.2億元人民幣），2018年和2019年到期的外部有息負債均不高于180億港元（約合160億元人民幣），有效管理了流動性風險。
這一系列的資本運作后，2016年 華潤 置地的加權平均融資成本也由4.63%降低至4.17%，這與如今國內房貸商業貸款基準利率的85折相當，繼續保持全行業最低水平。如果按照其去年底總有息負債806億元測算，融資成本的降低可以節省利息支出3.71億港元（約合3.29億元人民幣）。
過去的一年中，去庫存依然是所有房企最重視的事情。 華潤 置地也抓住市場機遇，累計去化庫存資源575億元，整體去化率為55%。其中一線、二線及三線城市去化率分別為67%、49%及43%。但與所有房企一樣，商業產品仍然有待進一步去化，去年這類產品的去化率只有三成左右。
盡管實現了史上最好一年的業績，但去年國慶期間核心城市重啟調控，還是對 華潤 置地產生了較大影響，限制了其銷售規模進一步提升。
其中原定于去年10月底開盤的深圳 華潤 前海中心因政府限價未取得預售證，導致全年無銷售，最終預算銷售額缺口高達50.62億元；廣州 華潤 天合與北京昆侖域兩個項目也因類似的原因造成預算銷售額缺口21.79億元；深圳 華潤 城則因新政后客戶失去購房資格和首付提高，造成客戶損失近160批。
基于對今年樓市調控政策仍將從緊，以及部分熱點城市房價上漲將不排除繼續政策加碼的預判， 華潤 置地將2017年的簽約額預算為1152億元，同比僅增長7%，股東應占溢利（不含評估增值）預算為149億元，同比也僅增長7.7%，表現出極為謹慎的態度。
在今年的業績預算中， 華潤 置地將有七成的業績來源集中在20個受調控城市內，全年業績實現將面臨巨大挑戰。為此它們在今年一季度調整了銷售策略，要提前“搶收”，并將一季度的銷售目標由181億元大幅調高至450億元。
華潤 置地為此指定的銷售策略是——一線城市持銷項目應保證利潤，不應降價，保證稀缺項目價值的充分實現；貨值大或未來供應預計較大的，應主動調價走量，搶占市場，市場向好的時候也應及時調價；抓重點、攻難點，嘗試改變產品性質，在必要時采取降價等策略。
華潤 置地還列出了7個簽約預算要在30億元以上的重點項目，最高的三個項目均位于深圳，總簽約預算近160億元，其中 華潤 前海中心的預算簽約額為73.8億元， 華潤 城45.4億元，深圳灣悅府40.5億元。
今年最主要的三個項目都在深圳，凸顯出這個市場對 華潤 置地的重要性。而作為 華潤 集團在內地的總部所在地，深圳對它們而言更是意義重大。2016年， 華潤 置地就通過集團的影響力中標多個深圳政府代建項目，總建面超過160萬平方米，總投資超過65億元，代建費為3%。
這些代建項目大多位于 華潤 集團內地總部所在的南山區。去年6月， 華潤 集團還與深圳南山區簽訂合作協議，期望向政府爭取深圳后海片區2.5平方公里的運營權。
但在萬科股權一役中， 華潤 集團卻與深圳市政府的關系出現了裂痕。一位接近 華潤 集團的人士告訴界面新聞，因為在萬科事件中的反復立場， 華潤 集團因此開罪了深圳市政府，去年福田中心區一塊勢在必得的土地，最終被政府強行內定給了招商局集團， 華潤 集團最近都在極力修復與深圳市政府的關系。
跨越千億規模后， 華潤 置地也在內部極力反思自身的發展情況。最近5年，標桿房企的簽約額復合增長率為32%，但期內它們的簽約額復合增長率僅為23%，增長相對偏慢，與行業標桿的差距也日益拉大。
其中最主要的一項原因，是 華潤 置地這幾年的拿地規模持續落后于標桿房企。從2012年至今，它們累計買地金額為1354億元，僅略高于同期日益保守的龍湖，遠遠落后于恒大、碧桂園、融創等積極房企，土地儲備補充力度偏弱直接導致 華潤 置地的簽約額增長乏力。
央企先天的決策繁瑣和限制較多，是 華潤 置地拿地落后的根源所在。每年 華潤 置地買地的預算是基于經營性凈現金流、以及 華潤 集團和信用評級資本結構約束下，可支持的融資空間而確定，受這些財務約束影響，它們每年的投資預算金額相對有限。
在 華潤 集團47%的總有息負債率和穆迪40%的凈有息負債率約束下， 華潤 置地2014年至2016年的預算買地空間分別僅為151億元、132億元和322億元。雖然它們自身通過公開市場配售、項目股權合作、供應鏈延付等措施爭取了一定空間，但最終在受限的資本結構約束下，買地金額也只分別達到222億元、294億元和472億元，有限的年度買地預算也導致它們長期以來在投地決策時偏謹慎，從而遠遠落后于投資決策靈活的房企。
基于這些嚴格的財務約束， 華潤 置地在滿足 華潤 集團內部指標和外部信用評級機構評級要求的前提下，今年財務能力可支持的投資預算上限為400億元。這一規模，在一線房企中仍然相對偏少。
但如果 華潤 集團能放寬總有息負債率指標至50%，或者降低穆迪信用評級至BBB，則它們今年的投資預算上限可增加到550億元至800億元。在如今更為激烈的土地市場競爭中，這個規模投資才有一定競爭力。
對多變的市場預判失誤，也是 華潤 置地認為增長落后的原因。最近幾年房地產行業政策多變，市場波動加劇，但 華潤 置地對行業周期及城市化規律把握不夠深入，對市場風險和機會的識別能力不足，對行業變化沒能作出快速的反應，也錯失了較多加快發展的機會。
如今的市場環境下，高負債、高杠桿戰略仍然奏效，堅持這一戰略房企的簽約額增長率與總有息負債率整體上呈現出正相關特征。恒大、碧桂園及融創等房企雖然負債率較高，但借助于此輪城市樓市回暖機遇，簽約額實現較為理想，增速也顯著高于同行，與 華潤 置地的低負債率、低簽約額增長形成了鮮明對比。
目前 華潤 置地41.4%的總有息負債率在標桿房企中僅高于中海，雖然安全，但確實限制了規模進一步增長。最近5年， 華潤 置地的簽約額復合增長率僅高于保利，嚴格的資本結構約束影響了它們的規模發展。
認識到投資能力不足和差距后， 華潤 置地也極力希望在當前行業整合階段，鑒于如今較緊張的財務約束下增長動能落后、高資金需求，建議 華潤 集團能適當放松對它們的財務約束要求，并審視其當前的目標評級和回報要求。
華潤 置地還希望 華潤 集團通過其影響力，能夠幫助它們推動更多的地方國企及央企房地產業務整合重組的機會。2016年， 華潤 置地已經戰略入股中華企業，有望借此提高上海市場占有率，未來也有機會獲取A股平臺進行資本運作。
央企的身份，在給予 華潤 置地天然的融資、財務優勢外，一定程度也限制了其決策靈活性。如何兼顧這些先天利好與限制，同時 華潤 集團在全面退出萬科后，今后能否給予其更多實際支持，將成為接下來 華潤 置地能否進一步做大的關鍵因素。
過去一年中， 華潤 置地在房地產行業整體景氣的大環境下實現突破，銷售規模首次邁過千億，位居全國房企第十位。今后在 華潤 集團心無旁騖的支持下，這家房企有望在更加激烈的市場競爭中進一步壯大。
與大多數房企一樣， 華潤 置地1月份也召開了一次全面工作會議，并在內部發布了一份《 華潤 置地2017年商業計劃書》。在界面新聞拿到的這份計劃書中， 華潤 置地除對過去一年的工作進行總結外，還重點審視了自己與恒大、萬科等龍頭房企之間的差距。
2016年， 華潤 置地預計實現簽約額1080億元，同比增長26.8%，高出它們自己預算13.7%，并首次突破千億；預計實現營業額1089億港元（約合964.4億元人民幣），低于預算5.4%；股東應占溢利（不含評估增值）156億港元（約合138.3億元人民幣），超預算11.2%。
得益于過去一年核心城市房價普漲， 華潤 置地2016年的毛利率及核心凈利潤率分別達到34.6%及14.3%，均位于行業前列，其核心ROE預計為13.4%，也優于標桿企業平均12.9%的水平，整體盈利能力僅次于中海、萬科和萬達，但高于恒大、保利和碧桂園等同行。
作為擁有央企背景的香港藍籌股，同時在 華潤 集團的信用背書，以及過去一年整體流動性寬松的背景下， 華潤 置地在資本市場的表現也不錯。
通過多種融資渠道控制外幣有息負債余額后， 華潤 置地2016年末的外幣負債余額相比年初下降至248億港元（約合220億元人民幣），整體外幣有息負債占比也從2012年末的73%高位，降至三成左右。這在如今人民幣貶值的趨勢下，對避免更多的匯兌損失有積極意義。
華潤 置地在2016年還通過提前償還短期貸款155億港元（約合137.4億元人民幣）、不提高利率情況下延長貸款期限等方式主動調整負債期限結構，將今年到期的外部有息負債降至95億港元（約合84.2億元人民幣），2018年和2019年到期的外部有息負債均不高于180億港元（約合160億元人民幣），有效管理了流動性風險。
這一系列的資本運作后，2016年 華潤 置地的加權平均融資成本也由4.63%降低至4.17%，這與如今國內房貸商業貸款基準利率的85折相當，繼續保持全行業最低水平。如果按照其去年底總有息負債806億元測算，融資成本的降低可以節省利息支出3.71億港元（約合3.29億元人民幣）。
過去的一年中，去庫存依然是所有房企最重視的事情。 華潤 置地也抓住市場機遇，累計去化庫存資源575億元，整體去化率為55%。其中一線、二線及三線城市去化率分別為67%、49%及43%。但與所有房企一樣，商業產品仍然有待進一步去化，去年這類產品的去化率只有三成左右。
盡管實現了史上最好一年的業績，但去年國慶期間核心城市重啟調控，還是對 華潤 置地產生了較大影響，限制了其銷售規模進一步提升。
其中原定于去年10月底開盤的深圳 華潤 前海中心因政府限價未取得預售證，導致全年無銷售，最終預算銷售額缺口高達50.62億元；廣州 華潤 天合與北京昆侖域兩個項目也因類似的原因造成預算銷售額缺口21.79億元；深圳 華潤 城則因新政后客戶失去購房資格和首付提高，造成客戶損失近160批。
基于對今年樓市調控政策仍將從緊，以及部分熱點城市房價上漲將不排除繼續政策加碼的預判， 華潤 置地將2017年的簽約額預算為1152億元，同比僅增長7%，股東應占溢利（不含評估增值）預算為149億元，同比也僅增長7.7%，表現出極為謹慎的態度。
在今年的業績預算中， 華潤 置地將有七成的業績來源集中在20個受調控城市內，全年業績實現將面臨巨大挑戰。為此它們在今年一季度調整了銷售策略，要提前“搶收”，并將一季度的銷售目標由181億元大幅調高至450億元。
華潤 置地為此指定的銷售策略是——一線城市持銷項目應保證利潤，不應降價，保證稀缺項目價值的充分實現；貨值大或未來供應預計較大的，應主動調價走量，搶占市場，市場向好的時候也應及時調價；抓重點、攻難點，嘗試改變產品性質，在必要時采取降價等策略。
華潤 置地還列出了7個簽約預算要在30億元以上的重點項目，最高的三個項目均位于深圳，總簽約預算近160億元，其中 華潤 前海中心的預算簽約額為73.8億元， 華潤 城45.4億元，深圳灣悅府40.5億元。
今年最主要的三個項目都在深圳，凸顯出這個市場對 華潤 置地的重要性。而作為 華潤 集團在內地的總部所在地，深圳對它們而言更是意義重大。2016年， 華潤 置地就通過集團的影響力中標多個深圳政府代建項目，總建面超過160萬平方米，總投資超過65億元，代建費為3%。
這些代建項目大多位于 華潤 集團內地總部所在的南山區。去年6月， 華潤 集團還與深圳南山區簽訂合作協議，期望向政府爭取深圳后海片區2.5平方公里的運營權。
但在萬科股權一役中， 華潤 集團卻與深圳市政府的關系出現了裂痕。一位接近 華潤 集團的人士告訴界面新聞，因為在萬科事件中的反復立場， 華潤 集團因此開罪了深圳市政府，去年福田中心區一塊勢在必得的土地，最終被政府強行內定給了招商局集團， 華潤 集團最近都在極力修復與深圳市政府的關系。
跨越千億規模后， 華潤 置地也在內部極力反思自身的發展情況。最近5年，標桿房企的簽約額復合增長率為32%，但期內它們的簽約額復合增長率僅為23%，增長相對偏慢，與行業標桿的差距也日益拉大。
其中最主要的一項原因，是 華潤 置地這幾年的拿地規模持續落后于標桿房企。從2012年至今，它們累計買地金額為1354億元，僅略高于同期日益保守的龍湖，遠遠落后于恒大、碧桂園、融創等積極房企，土地儲備補充力度偏弱直接導致 華潤 置地的簽約額增長乏力。
央企先天的決策繁瑣和限制較多，是 華潤 置地拿地落后的根源所在。每年 華潤 置地買地的預算是基于經營性凈現金流、以及 華潤 集團和信用評級資本結構約束下，可支持的融資空間而確定，受這些財務約束影響，它們每年的投資預算金額相對有限。
在 華潤 集團47%的總有息負債率和穆迪40%的凈有息負債率約束下， 華潤 置地2014年至2016年的預算買地空間分別僅為151億元、132億元和322億元。雖然它們自身通過公開市場配售、項目股權合作、供應鏈延付等措施爭取了一定空間，但最終在受限的資本結構約束下，買地金額也只分別達到222億元、294億元和472億元，有限的年度買地預算也導致它們長期以來在投地決策時偏謹慎，從而遠遠落后于投資決策靈活的房企。
基于這些嚴格的財務約束， 華潤 置地在滿足 華潤 集團內部指標和外部信用評級機構評級要求的前提下，今年財務能力可支持的投資預算上限為400億元。這一規模，在一線房企中仍然相對偏少。
但如果 華潤 集團能放寬總有息負債率指標至50%，或者降低穆迪信用評級至BBB，則它們今年的投資預算上限可增加到550億元至800億元。在如今更為激烈的土地市場競爭中，這個規模投資才有一定競爭力。
對多變的市場預判失誤，也是 華潤 置地認為增長落后的原因。最近幾年房地產行業政策多變，市場波動加劇，但 華潤 置地對行業周期及城市化規律把握不夠深入，對市場風險和機會的識別能力不足，對行業變化沒能作出快速的反應，也錯失了較多加快發展的機會。
如今的市場環境下，高負債、高杠桿戰略仍然奏效，堅持這一戰略房企的簽約額增長率與總有息負債率整體上呈現出正相關特征。恒大、碧桂園及融創等房企雖然負債率較高，但借助于此輪城市樓市回暖機遇，簽約額實現較為理想，增速也顯著高于同行，與 華潤 置地的低負債率、低簽約額增長形成了鮮明對比。
目前 華潤 置地41.4%的總有息負債率在標桿房企中僅高于中海，雖然安全，但確實限制了規模進一步增長。最近5年， 華潤 置地的簽約額復合增長率僅高于保利，嚴格的資本結構約束影響了它們的規模發展。
認識到投資能力不足和差距后， 華潤 置地也極力希望在當前行業整合階段，鑒于如今較緊張的財務約束下增長動能落后、高資金需求，建議 華潤 集團能適當放松對它們的財務約束要求，并審視其當前的目標評級和回報要求。
華潤 置地還希望 華潤 集團通過其影響力，能夠幫助它們推動更多的地方國企及央企房地產業務整合重組的機會。2016年， 華潤 置地已經戰略入股中華企業，有望借此提高上海市場占有率，未來也有機會獲取A股平臺進行資本運作。
央企的身份，在給予 華潤 置地天然的融資、財務優勢外，一定程度也限制了其決策靈活性。如何兼顧這些先天利好與限制，同時 華潤 集團在全面退出萬科后，今后能否給予其更多實際支持，將成為接下來 華潤 置地能否進一步做大的關鍵因素。
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本文來源： 華潤內部計劃書流出：一季度降價搶收！
