“5:3:2”，曾被認為是 購物中心 里百貨、娛樂及餐飲的最佳比例，這一“金科玉律”如今正在被打破。近日，商報記者了解到，目前我市不少 購物中心 正在加快業(yè)態(tài)比例的調(diào)整。此前，萬達集團董事長王健林更是明確表態(tài)：明年開設(shè)的萬達廣場將全面取消服飾業(yè)態(tài)，力爭不招零售業(yè)態(tài)。業(yè)內(nèi)人士對此分析，在經(jīng)濟大環(huán)境不理想，電子商務(wù)沖擊的大背景下， 購物中心 作出相應(yīng)調(diào)整是必然。
零售實體店“寒意漸濃”
“現(xiàn)在生意不行哦，這幾天又連續(xù)下雨，來購物的人更少。”9月7日，盡管是周六，但當記者來到位于渝中區(qū)解放碑商圈某 購物中心 內(nèi)的一家品牌服裝店時，銷售人員如是說。
“相比去年同期，業(yè)績起碼下滑了兩成。”該銷售人員還說。商報記者也觀察到，該 購物中心 的服裝等零售店鋪大部分門可羅雀，鮮有顧客光顧。
“今兒是周末，我都是約了朋友到頂樓的電影院看電影。”正在等電梯的市民汪涓告訴記者，她平時很少在 購物中心 買衣服，一般都是在網(wǎng)上買。
而在沙坪壩三峽廣場內(nèi)的另一大型 購物中心 里，情況同樣不容樂觀。“你看嘛，樓下咖啡店坐滿了人，而來店購物的人卻少之又少。”一運動品牌店工作人員稱，“有的顧客我們都認熟了，他們完全是來試衣服尺碼，然后回去在網(wǎng)上買。”
據(jù)南坪百聯(lián)上海城 購物中心 相關(guān)人士透露，以該 購物中心 內(nèi)零售業(yè)態(tài)中的服裝類為例，今年上半年業(yè)績雖然較去年同期有所增長，但增幅卻出現(xiàn)下滑。“去年上半年，我們服裝類業(yè)績增速就達到40%，但就目前的狀況，預(yù)計今年截止到9月，增速僅有25%。”該人士透露。
“ 購物中心 零售業(yè)績不理想的確存在。”昨日，重慶新中地產(chǎn)總經(jīng)理何偉堅在接受商報記者采訪時介紹，從2011年起，該公司旗下就有不少業(yè)主反映，其在 購物中心 承租的服裝等零售業(yè)態(tài)業(yè)績不好，有的甚至無法交租。
據(jù)仲量聯(lián)行的研究報告顯示，2012年底至2013年初，國內(nèi)整個零售市場的銷售額增長開始放緩，2012年底，上海、北京兩地分別僅有兩三家零售商場實現(xiàn)了銷售額增長率上升，大部分商場的銷售額增長率均有所下降。
購物中心 掀起業(yè)態(tài)調(diào)整潮
在萬達集團的2013年度上半年工作總結(jié)會上，董事長王健林提出，萬達廣場要減少零售業(yè)態(tài)占比，特別是減少服飾類零售業(yè)態(tài)占比，增加生活類業(yè)態(tài)占比，比如美發(fā)、美甲、書吧、教育培訓(xùn)等。2013年四季度以后開業(yè)的萬達廣場，二樓將全面取消服飾業(yè)態(tài)，力爭不招零售業(yè)態(tài)，2015年之前把已經(jīng)開業(yè)的72個萬達廣場二樓業(yè)態(tài)調(diào)整完。
“不過，萬達廣場在重慶項目何時調(diào)整，具體怎么調(diào)整，目前還不方便透露。”萬達廣場重慶方面人士透露。
萬達并不是 購物中心 調(diào)整業(yè)態(tài)比例的個案。據(jù)商報記者了解，我市不少 購物中心 也啟動了業(yè)態(tài)比例的調(diào)整。
“集團總部方面早在去年初就有了調(diào)整業(yè)態(tài)比例的想法。”位于較場口的日月光中心項目相關(guān)人士日前向商報記者透露，今年年初，該 購物中心 啟動了調(diào)整。該人士透露，以服裝為主打的零售業(yè)態(tài)與餐飲、娛樂業(yè)態(tài)占比將從原來的5:5調(diào)整為3:7。
而南坪百聯(lián)上海城 購物中心 相關(guān)人士則介紹，今年7月份開始， 購物中心 便實施了調(diào)整方案。“原先，我們項目以服裝為主打的零售業(yè)態(tài)占比達到60%，而餐飲和娛樂各占20%。”該人士稱，調(diào)整全部完成之后，餐飲和娛樂兩大業(yè)態(tài)及新引入的一些服務(wù)功能業(yè)態(tài)占比共計提升到60%，而零售業(yè)態(tài)占比縮減至40%。
而位于觀音橋商圈的大融城也于今年5月底宣布啟動業(yè)態(tài)調(diào)整。“除了保留大部分快時尚服裝品牌，將通過引入新商家，豐富和提升教育培訓(xùn)、兒童活動等業(yè)態(tài)及品牌。”大融城負責人、重慶融科光控實業(yè)發(fā)展有限公司執(zhí)行總經(jīng)理周頌明告訴商報記者，零售業(yè)態(tài)占比將從原來的70%縮減至60%。
昨日，南坪星光 購物中心 負責人則在接受商報記者采訪時表示，業(yè)態(tài)比例僅僅是一種參考。“以南坪星光 購物中心 為例，我們也在作部分調(diào)整，但是對于業(yè)態(tài)比例并未作太多考慮。”該負責人介紹，針對賣場商品結(jié)構(gòu)較為單薄的問題，未來還將增加一些商務(wù)男裝和成熟女裝品牌；同時，完善價格層次，以滿足在賣場所在區(qū)域消費者的不同需求。
調(diào)整目的旨在吸引客流
根據(jù)中華全國商業(yè)信息中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2013年上半年全國百家重點大型零售企業(yè)服裝商品零售額同比增長6.9%，增速較上年同期低2.9個百分點。何偉堅認為，服飾類零售業(yè)態(tài)的租金水平一直較高，但業(yè)績普遍下滑，無法持續(xù)貢獻高租金，也是目前各 購物中心 調(diào)整業(yè)態(tài)比例的重要原因。
“除了新建的 購物中心 以外，還有不少由傳統(tǒng)百貨改建而成的 購物中心 。”重慶零售商協(xié)會秘書長李運楊表示，過去， 購物中心 往往只是采取零售、餐飲和娛樂等幾種業(yè)態(tài)簡單疊加，但這種模式在目前市場走低和電商沖擊的情況下已經(jīng)陳舊不堪，轉(zhuǎn)型體驗式業(yè)態(tài)才能提升客流和業(yè)績。
“此外，各類 購物中心 品牌同質(zhì)化也較為嚴重，尤以服裝類零售業(yè)態(tài)最為明顯。”李運楊說，如今 購物中心 的服飾頻繁打折，反而降低了對客流的吸引力，導(dǎo)致 購物中心 內(nèi)服裝實體店業(yè)績不佳。他還表示，萬達（專題閱讀）廣場減少零售業(yè)態(tài)占比，特別是服飾類零售占比，也是為了減少與萬達百貨（專題閱讀）的業(yè)態(tài)重合。
其實，零售向來是毛利與規(guī)模的平衡游戲，價格是核心。線上勝在便宜，線下贏在體驗。何偉堅表示，在服裝、消費電子、家電和圖書等標準品上，電商對傳統(tǒng)零售渠道的沖擊已非常明顯。但是，電商還難以將一杯熱氣騰騰、香氣四溢的咖啡送到你的面前，也無法提供父母和孩子一起游戲的快樂與滿足。這或許才是各大 購物中心 的機會所在。
新聞縱深
合理布局業(yè)態(tài)實現(xiàn)差異化經(jīng)營
根據(jù)德勤與中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的報告，截至2011年底，中國已開業(yè) 購物中心 總量為2812家，但到2015年，這一數(shù)字預(yù)計將達到4000家。業(yè)內(nèi)分析，由于消費者對高端消費和體驗性消費的需求越來越大，傳統(tǒng)百貨單一的業(yè)態(tài)形式滿足不了當下的消費群體，因此，多家企業(yè)嗅到其中商機，開始大力進軍創(chuàng)新型 購物中心 ，力圖分羹市場。
但高緯環(huán)球研究部數(shù)據(jù)則顯示，從目前國內(nèi) 購物中心 空置率來看，一線城市 購物中心 平均空置率接近10%；二線城市中，重慶、沈陽、青島及廈門幾個城市由于部分項目招商未達到市場預(yù)期， 購物中心 空置率高達15%～20%。
中國連鎖經(jīng)營協(xié)會與德勤華永會計師事務(wù)所在去年年底合作發(fā)布的《2012中國 購物中心 與連鎖品牌合作發(fā)展報告》就已經(jīng)指出，我國 購物中心 已步入調(diào)整的高峰期，建議三線以下城市的 購物中心 開發(fā)不能頭腦過熱，須審時度勢；而一、二線城市 購物中心 應(yīng)注重對運營能力的建設(shè)，要以消費需求為先導(dǎo)，明確定位。
據(jù)市商委相關(guān)人士介紹，截至去年年底，我市主城和區(qū)縣，已經(jīng)建成并投入使用的大型 購物中心 達70余個。“以解放碑商圈為例，不足一平方公里范圍內(nèi)， 購物中心 數(shù)量就達五六個。”該人士表示，競爭激烈，勢必要求各 購物中心 打造差異化經(jīng)營。
“差異化經(jīng)營并非一句話就能實現(xiàn)。”重慶新中地產(chǎn)總經(jīng)理何偉堅則認為，個性化經(jīng)營模式受到的制約因素有很多：如顧客消費水平、業(yè)態(tài)組合、品牌豐富度、經(jīng)營者的管理水平等。“升級改造、業(yè)態(tài)調(diào)整、增強體驗感受均是未來 購物中心 發(fā)展的方向，至于具體內(nèi)容，要根據(jù)每個 購物中心 的特色以及弱點針對性地提出，不能一概而論。”何偉堅表示。
“ 購物中心 的建設(shè)應(yīng)從目標市場著眼，從規(guī)劃上做起，一切都要圍繞滿足論證的目標市場需求進行規(guī)劃和設(shè)計、施工及招商。”李運楊則認為，有目標明確的前瞻性， 購物中心 才能有鮮明的風(fēng)格，合理的布局，創(chuàng)新的人流和物流組織，提檔升級的預(yù)設(shè)，才能為零售商今后的經(jīng)營留下廣闊的空間。
另外，李運楊還表示，無論是前提市場調(diào)研，還是預(yù)設(shè)定位，非常關(guān)鍵的因素就是要弄清楚，項目究竟是為誰服務(wù)？這就要求企業(yè)要對所在地消費趨勢、消費文化，包括消費者消費傾向做深入研究。
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